Betriebskostenabrechnung: Was darf der Vermieter alles als Nebenkosten abrechnen?
So gut wie jeder Mieter ist verpflichtet, Betriebskosten zu zahlen. Diese machen in der Regel einen nicht unerheblichen Anteil an der Gesamtmiete aus. Für einen Mieter stellt sich daher die interessante Frage, was der Vermieter alles als Nebenkosten abrechnen darf.
Was darf der Vermieter alles als Nebenkosten abrechnen?
Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Entscheidendes Kriterium bei der Frage nach der Umlagefähigkeit von Nebenkosten ist die, ob die Kosten wiederholt und eben nicht nur einmalig entstehen. Welche Aufwendungen darunter zu verstehen sind, wird beispielhaft in § 2 BetrKV genannt. Danach sind folgende Kosten unter anderem umlagefähig: Grundsteuer, Wasserversorgung, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart und TV/Kabelanschluss.
Zu den Betriebskosten zählen nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht die:
Verwaltungskosten
Dazu zählen die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Davon umfasst sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.
Oft kommt es zu Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien über die Umlagefähigkeit von Kosten. Nachfolgend einige Beispiele:
Wartungskosten für Rauchwarnmelder
Die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern können auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde (vgl. Amtsgericht Potsdam, Urteil vom 29.03.2007, Az. 26 C 287/06). Nach Auffassung des Amtsgerichts Lübeck stellen die Wartungskosten „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV dar (Amtsgericht Lübeck, Urteil vom 05.11.2007, Az. 21 C 1668/07).
Kosten für einen Pförtner
Der Bundesgerichtshof bejaht die Umlagefähigkeit der Kosten für einen Pförtner, wenn ein solcher Dienst erforderlich ist (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 05.04.2005, Az. VIII ZR 78/04).
Kosten für Dachrinnenreinigung
Muss eine Dachrinnenreinigung regelmäßig durchgefürt werden, weil das Wohnhaus zum Beispiel von Bäumen umgeben ist, so können die Reinigungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Voraussetzung ist aber, dass dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird. Eine Bezugnahme auf „sonstige Betriebskosten“ ist unzulässig (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.04.2004, Az. VIII ZR 167/03).
Anschaffungskosten für Gartengeräte
Schafft der Vermieter Gartengeräte an, so sind die dadurch entstanden Kosten nicht umlagefähig. Denn diese entstehen selbst dann, wenn es sich um eine Ersatzbeschaffung handelt, nicht laufend (Landgericht Potsdam, Urteil vom 26.09.2002, Az. 11 S 81/01).
Kosten für Kontrolle der Standfestigkeit von Bäumen
Die Kosten für eine Kontrolle der Standfestigkeit von Bäumen sind nicht umlagefähig, da sie nicht gleichzsuetzen sind mit den Kosten für die Gartenpflege (Amtsgericht Bottrop, Urteil vom 12.06.2014, Az. 11 C 59/14).
Kosten für Legionellenprüfung
Sehen Sie dazu folgende Rechtsfrage: Kosten für Legionellenprüfung in der Nebenkostenabrechnung: Dürfen Vermieter die Kosten für die Untersuchung des Wassers auf Legionellen als Betriebskosten abrechnen?
Beseitigungskosten für Wespennestentfernung
Sehen Sie dazu folgende Rechtsfrage: Können die Kosten der Beseitigung eines Bienennestes oder Wespennestes als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden?
Kosten für Dachbegrünung
Ist eine Dachbegrünung nicht einsehbar, so können die dadurch entstandenen Kosten nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Denn durch eine nicht einsehbare Dachbegrünung wird das Wohnanwesen weder verschönert noch dessen Gesamteindruck aufgewertet (Amtsgericht Köln, Urteil vom 01.03.2016, Az. 206 C 232/15).
Kosten für Baumfällung
Ist ein Baum abgestorben und wir gefällt, so können die Baumfällkosten nicht als Betriebsausgaben abgerechnet werden. Bei der Entferung eines abgestorbenen Baumes handelt es sich um eine einmalige Aufwendung und nicht um wiederkehrende Aufwendungen während der Dauer eines Mietverhältnisses (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.04.2018, Az. 63 S 217/17).
Unser Vermieter setzt die Lohnkosten seines Gärtners zunächst als feste Größe an und macht davon nur Abzüge, wenn der Gärtner offensichtlich auch andere Arbeiten erledigt hat. Ob diese Werte richtig sind, können die Mieter nicht kontrollierern.
Dann verteilt er diese Kosten gemäß den Anteilen der Flächen der einzelnen Bewohnern..
Ist diese Verfahrensweise zulässig? Müsste der Mieter nicht die tatsächlich angefallenen und nachgewiesenen Kosten auf die Mieter verteilen?