Darf ein Vermieter wegen eines Mietrückstands eine ordentliche Kündigung aussprechen?
Zahlt ein Mieter seine Miete nicht, so ist dies für den Vermieter in der Regel ärgerlich. Er kann sich daher dazu veranlasst sehen, das Mietverhältnis zu kündigen. Doch unter welchen Voraussetzungen kann ein Vermieter wegen Mietrückstands eine ordentliche Kündigung aussprechen?
Darf ein Vermieter wegen eines Mietrückstands eine ordentliche Kündigung aussprechen?
Ein Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, im Falle eines Mietrückstands das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Die Kündigung kann auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt werden, wonach ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann in einem Zahlungsverzug des Mieters zu sehen sein.
Die für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderlichen Mietrückstände müssen nicht erreicht werden. Vielmehr kommt es allein darauf an, ob die Mietrückstände erheblich sind. Die Erheblichkeit kann sich aufgrund der Höhe oder der Dauer des Zahlungsrückstands oder aus einer Kombination aus beidem ergeben. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist jedenfalls ein Rückstand in Höhe einer vollen Monatsmiete oder mehr erheblich, wenn die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12).
Setzt die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ein Verschulden des Mieters voraus?
Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt stets ein Verschulden des Mieters voraus (vgl. § 286 Abs. 4 BGB). Dabei spielt es jedoch keine Rolle, ob der Mieter finanziell in der Lage ist, die Miete zu zahlen. Es gilt insofern der Grundsatz „Geld hat man zu haben“.
Kann der Mieter die ordentliche Kündigung durch Ausgleich der Mietrückstände abwehren?
Eine Abwehr der ordentlichen Kündigung durch Ausgleich der Mietrückstände ist nicht möglich. Denn nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 und 3 BGB auf die ordentliche Kündigung weder ausdrücklich noch entsprechend anwendbar. Jedoch kann der Ausgleich der Mietrückstände unter Umständen aufgrund von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung führen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 15.08.2012, Az. VIII ZR 238/12 und Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.02.2016, Az. VIII ZR 321/14).
Der Mieter kann aber der ordentlichen Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen und von dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Lesen sie zu diesem Thema auch folgende Rechtsfrage: Unter welchen Voraussetzungen kann ein Vermieter wegen Mietrückstands fristlos kündigen?
Achtung!
Laut der "Negativ"- Formulierung des BGH ergibt sich – bei deren Negation -doch, daß für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein erhebliche Mietrückstand von mindestens einer Miete plus 1 Cent (!) "und zudem" (kumulativ!) eine Verzugsdauer von mindestens 1 Monat erforderlich ist:
Rdnr.: 24: "Allerdings muss bei der Bewertung einer Pflichtverletzung als "nicht unerheblich" die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs berücksichtigt werden." (…)
"erscheint dem Senat die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt."