Kann der Vermieter einem Mieter wegen Beleidigung fristlos kündigen?
Es kommt hin und wieder vor, dass das Verhältnis zwischen dem Mieter einer Wohnung und dem Vermieter angespannt ist. Dies kann verschiedene Ursachen haben, die manchmal mehr und manchmal weniger verständlich sind. Wenn die Situation besonders stark aufgeladen ist, kann es sogar zu beleidigenden Äußerungen des Mieters kommen. Das ist sicherlich nicht zu rechtfertigen, aber droht dem Mieter deswegen gleich eine fristlose Kündigung?
Kann der Vermieter einem Mieter wegen Beleidigung fristlos kündigen?
Ob eine vom Mieter ausgesprochene Beleidigung eine fristlose Kündigung nach sich ziehen darf, richtet sich vorrangig nach den Umständen des Einzelfalls und lässt sich daher nicht generell beantworten. Man wird aber sagen können, dass eine schwerwiegende Beleidigung in der Regel eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Die wurde etwa angenommen bei Äußerungen wie „Du kannst mich am Arsch lecken, du verrücktes Arschloch“ (Landgericht Köln, Urteil from 21.01.1993, Fn. 1 S 365/92) oder „Sie sind ein Schwein“ (Amtsgericht München, Urteil from 09.08.2013, Fn. 411 C 8027/13). Zudem kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein, wenn der Mieter den Vermieter versucht bei anderen in Misskredit zubringen, ihn also schlecht machen will. Eine darin liegende üble Nachrede gemäß § 186 StGB muss der Vermieter nicht hinnehmen (Landgericht Potsdam, Urteil from 17.08.2011, Fn. 4 S 193/10). Es ist außerdem nicht erforderlich die Beleidigung mündlich zu äußern, auch eine Beleidigung per SMS kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen (Landgericht Berlin, Beschluss from 22.02.2005, Fn. 63 S 410/04).
Eine Beleidung liegt aber beispielsweise dann nicht vor, wenn der feuerrote Chevrolet Corvette Stingray des Vermieters als „Zuhälterwagen“ bezeichnet wird. Denn diese Bezeichnung sei nach Ansicht des Amtsgerichts Hamburg-Harburg für diesen Fahrzeugtyp üblich (Amtsgericht Hamburg-Harburg, Urteil from 14.06.1995, Fn. 647 C 96/95).
Wann ist eine fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt?
Je nach den Umständen des Einzelfalls kann eine fristlose Kündigung wegen einer Beleidigung nicht gerechtfertigt sein. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Äußerungen im Zustand der Volltrunkenheit getätigt wurden (Amtsgericht Köln, Urteil from 03.11.1998, Fn. 210 C 148/98), auf einer Provokation beruhten oder im Affekt erfolgten. Bei einer solchen Sachlage können selbst Äußerungen, wie „Miststück“ und „Schlampe“, keine fristlose Kündigung nach sich ziehen. Es ist jedoch eine Abmahnung und ordentliche Kündigung möglich.
Darüber hinaus kann im Einzelfall eine Äußerung auch als sachbezogene Kritik vom Recht der freien Meinungsäußerung gedeckt sein. Dies wurde etwa angenommen, wenn ein Mieter im Zusammenhang mit einem Rechtstreit den Vermieter überspitzt als „Heuschrecke“ und „Sauverein“ bezeichnet (Landgericht Lübeck, Urteil from 17.06.2011, Fn. 6 O 133/11).
Wer seinen Vermieter als „promoviertes Arschloch“ beleidigt, muss ebenfalls mit einer fristlosen Kündigung rechnen (Amtsgericht München, Urteil from 28.11.2014, Fn. 474 C 18543/14).
Bezichtigt eine Mieterin ihren Vermieter der „brutalen Sterbehilfe“ bei einem Streit über die Wohnbedingungen, rechtfertigt dies ebenfalls eine außerordentliche Kündigung (Amtsgericht München, Urteil from 14.11.2014, Fn. 452 C 16687/14).
Kann nur eine Beleidigung gegenüber dem Vermieter eine fristlose Kündigung rechtfertigen?
Die beleidigenden Äußerungen müssen nicht zwangsläufig gegenüber dem Vermieter getätigt werden, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. So genügt es auch den Freund des Vermieters zu beschimpfen (Landgericht Coburg, Beschluss from 03.09.2004, Fn. 32 S 65/04), andere Mitmieter mit Beleidigungen zu überziehen (Amtsgericht Coburg, Urteil from 25.09.2008, Fn. 11 C 1036/08 und Amtsgericht München, Urteil from 14.09.2017, Fn. 418 C 6420/17 und Amtsgericht München, Urteil from 10.02.2017, Fn. 474 C 18956/16 und Amtsgericht Berlin-Lichtenberg, Urteil from 21.10.2016, Fn. 10 C 103/15 und Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil from 27.05.2015, Fn. 531 C 323/14 und Amtsgericht Charlottenburg, Urteil from 13.06.2014, Fn. 232 C 53/14) oder die Hausverwaltung zu beleidigen (LG Berlin, Az. 63 S 24/85@).
Nur geringfügige Beleidigungen
Beleidigt ein Mieter die Mitarbeiter seines Vermieters im Zusammenhang mit berechtigten Beschwerden in einem Faxschreiben als „faul“ und auf Facebook als „talentfreie Abrissbirne“, so rechtfertigt dies weder die fristlose noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Es handelt sich insoweit auch nur um „geringfügige Beleidigungen“ (vgl. Amtsgericht Charlottenburg, Urteil from 30.01.2015, Fn. 216 C 461/14).
Hallo,
ich bin Vermieterin einer gerade renovierten Wohnung. Die nahen Angehörigen meiner neuen Mieterin(Vertrag wurde am dem Tag des Vorfalls gültig) haben sich in negativer Weise über die Wohnung geäußert, an den Türen gerüttelt, sich über die Küche beschwert, die nicht Bestandteil des Vertrages ist, gravierende Mängel gesehen!!!, die es nicht gibt. Die Wohnung ist nach der Renovierung in einem guten Zustand. Das Vertrauen zu der Mieterin ist mittlerweile sehr aus den Fugen geraten. Habe ich die Möglichkeit, den Mietvertrag rückgängig zu machen, die Dame wäre weiterhin nicht ohne Wohnsitz. Es ist bisher weder eine Mietzahlung noch Kaution auf meinem Konto eingegangen.
Danke für Ihre Antwort
Guten Abend ,…meine Mieter haben mich an 2 verschiedenen Tagen beschimpft mit den Worten: Du bist wahnsinnig, dumm und verrückt und den Stinkefinger gezeigt. Ist eine Fristgerechte Kündigung rechtens ?Oder muss ich vorher abmahnen? LG
Hallo ,ich lebe in einer Wg mit meinem Sohn. Wir hatten Probleme mit der Kautionweil sie von uns etwas gefordert hat was wir so nicht kannten. Ich erklärte Ihr dwrlchen Sinn ein Kautionsbuch hat. Das beide Parteien nicht drauf zugreifen könnten. Sie legt mir das jetzt so aus. Als hätte ich sie beschuldigt uns zu beklaut. Sie forderte mich auf mich zu entschuldigen.da sie mir sonst kündigen würde. Ich musste das erst mal sacken lassen weil die Situation sich eh schon zugespitzt hatte. Und ich ihr nicht zu emotional antworten Wollte . 2 wochen später gestern hatte ich nun die Kündigung .ist das rechtens.habe ihr einen Brief geschickt wo ich ihr das Missverständnisse erklärt hatte.
Meine Mieterin hat mich am Telefon u. a. als "Geld-geil" und "hinterlistig" beschimpft, da ich Sie auf die Kleinreparatur-Klausel hingewiesen habe. Ich fühle mich beleidigt. zu recht?
Wir hatten einen Anwalt beauftragt, einen Mieter davon zu überzeugen, dass seine Mietminderung ungerechtfertigt ist.
Nachdem das Schreiben des Anwaltes beim Mieter eingegangen ist, erhielten wir von demselben eine SMS.
Einziges Wort der SMS: Lol
Dieses Wort wird viel in Chats usw. verwendet als Kurzform für
"Ich bin amüsiert" oder "Ich könnte mich kaputtlachen".
Ich finde, das ist kein Sprachgebrauch in einem Mietverhältnis und empfinde es als Beleidigung.
Das empfinden Sie als Beleidigung. Ich denke, dass Sie damit in einem Gerichtsverfahren nicht durchkommen werden. "Lol" klingt ja noch richtig harmlos im Verlgleich zu "Arschloch", "Schlampe", "Miststück", "Sauverein" etc.
wenn er "Arschloch" gesagt hätte, wäre er jetzt für längere Zeit in der Reha. Erwiderung auf der Stelle.
Wenn Sie gewaltätig sind, sind Sie wahrscheinlich auch ein Arschloch. Ein ziemlich asoziales sogar. lol