Mieter verliert Schlüssel: Wer haftet für den Verlust?Unter welchen Voraussetzungen darf der Vermieter die komplette Schließanlage austauschen?
Geht der Haustürschlüssel eines Mehrfamilienhauses verloren, so muss unter Umständen die gesamte Schließlanlage ausgetauscht werrden. Wie sieht es diesbezüglich rechtlich aus?
Verliert der Mieter seinen Haustür- bzw. Wohnungsschlüssel, reicht unter Umständen der bloße Ersatz des Schlüssels nicht aus. Besteht nämlich die Gefahr, dass Dritte sich durch den verlorenen Schlüssel Zutritt zum Haus verschaffen, muss die gesamte Schließanlage ausgewechselt werden. Dies kann erhebliche Kosten verursachen. Doch wer kommt dafür auf? Haftet der Mieter für den Verlust des Schlüssels?
Mieter verliert Schlüssel: Wer haftet für den Verlust?
Der Mieter muss für den Diebstahl des Schlüssels nur dann haften, wenn dies auf einer schuldhaften Verletzung seiner Obhutspflicht beruht. Diese Pflicht ergibt sich als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag und beinhaltet, dass der Mieter sorgfältig mit dem Schlüssel umgehen und ihn vor Verlust schützen muss. Erst wenn der Mieter gegen diese Pflicht verstößt, haftet er für den Verlust.
Ist dem Mieter hinsichtlich des Schlüsselverlustes kein Vorwurf zu machen, so muss der Vermieter für die Kosten des Schlüsselersatzes und des Schlossaustausches aufkommen. Sie dazu auch die Rechtsfrage: Mieter wurde Schlüssel gestohlen: Haftet der Mieter oder der Vermieter?
Unter welchen Voraussetzungen darf der Vermieter die komplette Schließanlage austauschen?
Der Vermieter darf die komplette Schließanlage nur dann auf Kosten des Mieters austauschen, wenn dies wegen bestehender Missbrauchsgefahr durch Dritte, die im Besitz des Schlüssels gekommen sind, aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Dies ist zum Beispiel dann nicht der Fall, wenn der Schlüssel in einen Fluss gefallen ist (Landgericht Mannheim, Urteil from 14.10.1976, Fn. 4 S 30/76). Der Vermieter muss den Mieter zudem auf die Gefahr des ungewöhnlich hohen Schadens im Falle des Diebstahls des Schlüssels hinweisen. Den Vermieter trifft insofern eine Warnpflicht (Amtsgericht Wolfratshausen, Urteil from 30.07.2013, Fn. 8 C 1056/12).
Darf der Vermieter fiktiv die Kosten für ein Schlossaustausch abrechnen?
Muss der Mieter für den Verlust des Haustür- oder Wohnungsschlüssels aufkommen, so ist der Vermieter nicht berechtigt, fiktiv, also auf Grundlage eines Kostenvoranschlags, die Kosten für den Austausch der Schließanlage abzurechnen. Vielmehr muss der Vermieter den Austausch tatsächlich vornehmen. Erst wenn dies der Fall ist, entsteht dem Vermieter nämlich ein Vermögensschaden (Bundesgerichtshof, Urteil from 05.03.2014, Fn. VIII ZR 205/13).
Schlüsselverlust bei Wohnungseigentum
Hat ein Wohnungseigentümer seine Wohnung vermietet, so haftet er den anderen Wohnungseigentümern gegenüber, wenn seinem Mieter der Schlüssel gestohlen wird. Lässt der Mieter den Schlüssel in der Kellertür stecken, während er sich im Keller aufhält, begründet dies den Vorwurf der Fahrlässigkeit. Der Schlüssel passte für die Haustür, den Keller, das Müllhaus und die Tiefgarage. Nachdem Schlüsselverlust kam es zu mehreren Diebstählen in der Tiefgarage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte den Ersatz der Kosten für den Austausch der Schließanlage von dem Wohnungseigentümer ersetzt (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil from 27.04.2023, Fn. 10 U 100/22).
Diese Rechtsfrage wurde aktualisiert.
Wer einen Schlüssel verborgt, verlegt, vergessen, verloren… hat, sucht auch gern nach "kostenlosen" Möglichkeiten der Wiederbeschaffung. Also "in einen Fluss gefallen" (LG Mannheim) sollte z.B. ein Bootsunglück nachweislich machen und nicht nur einen Bootsausflug oder gar nur eine Brückenüberquerung. — Bei Vielparteienhäusern kommen Schlüsselverluste statistisch ebenso viel häufiger vor, wie der Anschein ihrer "Abgeschlossenheit" auf andere Weise in Zweifeln steht als durch "verlorene" vs. verschluderte Eingangsschlüssel. . .