Was können Vermieter gegen Mietnomaden tun?Keinen Mietvertrag mit Mietnomaden abschließen

Einfacher gesagt als getan: Keinen Mietvertrag mit Mietnomaden abschließen

Am besten ist es, Mietnomaden schon vor Abschluss des Mietvertrags als solche zu identifizieren und es gar nicht erst zu einem Einzug in die Wohnung kommen zu lassen. Allerdings ist dies gar nicht so einfach, da es Mietnomaden nicht ins geschrieben steht, dass sie nicht beabsichtigen, jemals Mieten zu bezahlen. Deshalb sollten Vermieter ihre Mieter sorgfältig anhand objektiver Kriterien aussuchen. Dazu gehört, dass der Vermieter vom Mietinteressenten eine Bonitätsauskunft von Auskunfteien wie der Schufa oder Creditreform verlangen sollte. Idealerweise sollte Kontakt mit dem vorherigen Vermieter des Mietinteressenten aufgenommen werden. Handelt es sich um einen weiterziehenden Mietnomaden, wird der Vermieter gerne Auskunft erteilen. Verrät der Mietinteressent nicht seine frühere Adresse bzw. den früheren Vermieter, so sollte dies dem Vermieter eine Warnung sein.

Was kann man gegen Mietnomaden tun?

Wurde der Mietvertrag bereits abgeschlossen und ist der Mietnomade bereits in die Wohnung eingezogen, sollte so schnell wie möglich rechtlich gegen den Mieter vorgegangen werden. Denn der Vermieter kann den Mieter ab Einzug in die Wohnung nicht mehr einfach auf die Straße setzen. Wehrt sich der Mieter gegen die Kündigung bzw. zieht er auf eine Kündigung hin nicht von selbst aus, so kann der Vermieter nicht einfach zur Selbsthilfe schreiten, sondern muss den Mieter auf Räumung der Mietsache vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht verklagen. Und ein solcher Räumungsprozess in Wohnraummietsachen dauert seine Zeit; Zeit, die der Vermieter im Fall eines Mietnomaden nicht hat, da währenddessen weitere Mieten anfallen und die Gefahr der Beschädigung der Wohnung durch den Mietnomaden besteht.

Seit einer Mietrechtsreform im Jahr 2013 ist es für Vermieter zumindest etwas einfacher, gegen Mietnomaden vorzugehen. Nachfolgend eine Übersicht über die neuen Möglichkeiten des Vermieters:

Kündigung bei Nichtzahlung der Kaution

Zahlt der Mietnomade die Kaution nicht, so stellt dies einen gesetzlichen Kündigungsgrund dar. So ist der Vermieter gemäß § 560 Absatz 2a BGB zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt, „wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 [BGB] in Höhe eines Betrags im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht“.

Bleibt der Mieter also eine Kaution von mindestens zwei Monatskaltmieten schuldig, so berechtigt dies zur fristlosen Kündigung. Gemäß § 569 Absatz 2a BGB bedarf es für die Wirksamkeit der Kündigung auch keiner vorherigen Abmahnung. Es kann sofort gekündigt werden.

Dabei ist aber zu beachten, dass sich der Mieter mit der Kautionsleistung auch wirklich in Verzug befinden muss. Die volle Kaution von höchstens drei Monatsmieten braucht nämlich nicht vorab oder direkt zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlt zu werden. Vielmehr kann der Mieter die Kaution gemäß § 551 Absatz 2 BGB in drei Monatsraten ab Mietbeginn bezahlen.

Fristlose Kündigung bei Mietzahlungsverzug

Ein weiterer wichtiger, zur fristlosen Kündigung berechtigender Kündigungsgrund ist ferner der Verzug mit den fälligen monatlichen Mietzahlungen. Handelt es sich bei der rückständigen Miete um mehr als eine Monatsmiete, so kann der Vermieter gemäß § 569 Absatz 3 Ziffer 1 BGB das Mietverhältnis fristlos kündigen. Auch bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit der Miete ist keine vorherige Abmahnung erforderlich.

Mieter kann Miete bei fristloser Kündigung einfach nachzahlen

Allerdings sollte die fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Miet- oder Kautionszahlung möglichst durch eine ordentliche Kündigung „abgesichert“ werden. Denn gemäß § 569 Absatz 3 Ziffer 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter „spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage“ die ausstehende Miete noch bezahlt „oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet“. Der Mieter kann den Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs also durch Bezahlung nach Erhalt der Räumungsklage heilen. Dies ist allerdings nur möglich, wenn der Mieter innerhalb der vorausgegangen zwei Jahre nicht schon einmal in dem laufenden Mietverhältnis eine fristlose Kündigung kassiert und durch Nachzahlung der fälligen Mieten unwirksam gemacht hat.

Die ordentliche Kündigung des Mietvertrags bei Zahlungsverzug

Eine ordentliche Kündigung kommt infrage und sollte ausgesprochen werden, wenn der Mieter an mehr als zwei aufeinanderfolgenden Terminen (also zwei Monate hintereinander) mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist oder wenn er über einen längeren Zeitraum hinweg mindestens zwei Monatsmieten schuldig bleibt.

An Form und Fristen denken

Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden. Dabei sollte der Vermieter sicherstellen, dass die Zustellung der Kündigungserklärung an den Mieter nachgewiesen werden kann (z.B. durch Zustellung des Schreibens über den Gerichtsvollzieher). Eine fristlose Kündigung sollte möglichst durch eine ordentliche, sorgfältig begründete Kündigung ergänzt werden, wobei an die ordentlichen Kündigungsfristen zu denken ist.

Räumungsklage erheben

Ferner sollte eine kurze Räumungsfrist von in der Regel 14 Tagen zur Räumung der Wohnung gesetzt werden. Reagiert der Mietnomade bis dahin nicht, sollte umgehend Räumungsklage bei dem zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Denn das gerichtliche Verfahren kann durchaus lange dauern – insbesondere, wenn zwei Instanzen durchlaufen werden.

Sicherheitsleistung durch Mieter während Räumungsprozess

Weiterhin kann der Mieter nunmehr nach § 283a ZPO verpflichtet werden, während der gerichtlichen Klärung einer Räumung wegen Verzug der Mietzahlung eine Sicherheit zu leisten. Dies beseitigt das Risiko des Vermieters, dass der Mieter nach Ende des Gerichtsverfahrens nicht in der Lage ist, die inzwischen angelaufenen Mietschulden zu zahlen. Die Sicherheit kann in Form einer Bürgschaft oder durch Hinterlegung von Geld erfolgen. Leistet der Mieter keine Sicherheit, so kann der Vermieter durch eine einstweilige Verfügung schnell einen Räumungstitel erlangen (§ 940a Abs. 3 ZPO).

Erleichterte Räumung gegen Untermieter

Mit der Mietrechtsreform von 2013 wurde folgendes Problem gelöst: Hat der Vermieter gegen den Mieter ein Räumungstitel erwirkt, wohnte in der Wohnung aber eine ihm unbekannte Person, so konnte dieser Person gegenüber nicht vollstreckt werden. Hintergrund dessen ist, dass nur dem gegenüber geräumt werden darf, der im Räumungstitel benannt ist. Die Reform ermöglicht nunmehr dem Vermieter gegenüber die ihm unbekannte Person schnell einen Räumungstitel durch eine einstweilige Verfügung zu erwirken (§ 940a Abs. 2 ZPO).

Räumung nach „Berliner Modell“

Des Weiteren wurde die sogenannte „Berliner Räumung“ in § 885a ZPO gesetzlich geregelt (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10.08.2006, Az. I ZB 135/05). Danach setzt eine Räumung nicht mehr voraus, dass der Besitzer der Wohnung mitsamt seinem Hausrat entfernt wird. Es genügt vielmehr, dem Mieter den Besitz zu entziehen. Dies geschieht durch Auswechslung des Türschlosses durch den Gerichtsvollzieher (Berliner Räumung). Der Vermieter macht dann von seinem Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) gebrauch. Dadurch wird die Räumung um einiges billiger, da die kostenaufwändige Entfernung und Einlagerung der Gegenstände des Mieters entfällt.

Strafanzeige wegen Verdacht des Betrugs stellen

Hatte der Mieter – was bei Mietnomaden nun einmal der Fall ist – von Anfang an die Absicht, keine Mieten zu bezahlen, so kann dies den Straftatbestand des Betrugs erfüllen. Der Vermieter kann Strafanzeige gegen den Mietnomaden erstatten.

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