Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?
Eine Mieterhöhung für Wohnraum kann unterschiedliche Gründe haben. So kann kommt eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder nach erfolgter Modernisierung (§ 559 BGB) in Betracht. Doch wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?
Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Miete kann im Rahmen von § 558 BGB grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden (vgl. Die Mieterhöhung: Informationen zur Rechtslage rund um die Mieterhöhung). Diese bemisst sich nach der Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort gezahlt wurde. Vom Mieter selbst vorgenommene Wohnwertverbesserungen bleiben dabei grundsätzlich außer Betracht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.07.2010, Az. VIII ZR 315/09).
Eine Einschränkung erfährt die Mieterhöhung durch die sogenannte Kappungsgrenze. Diese beträgt in der Regel 20 % innerhalb von drei Jahren. Das bedeutet, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen darf. Ist der Wohnungsmarkt für ein bestimmtes Gebiet angespannt, so kann das entsprechende Bundesland die Kappungsgrenze auf 15 % herabsenken (§ 558 Abs. 3 BGB). Der Bundesgerichtshof hat die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin für zulässig erachtet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.11.2015, Az. VIII ZR 217/14).
Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung
Bei einer Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung kann die jährliche Miete bis zu 11 % der für die Wohnung angefallenen Modernisierungskosten erhöht werden (§ 559 Abs. 1 BGB). Von den Kosten sind jedoch staatliche Fördergelder sowie Zinsvorteile abzuziehen (§ 559a BGB). Ebenso abzuziehen sind Kosten, die der Instandhaltung und Instandsetzung zuzurechnen sind (§ 559 Abs. 2 BGB).
Eine Kappungsgrenze ist nicht zu beachten.
Bsp.: Der Vermieter musste Modernisierungskosten in Höhe von 1000 Euro tragen. Er kann jedoch davon nur 11 % im Rahmen der Mieterhöhung geltend machen, also nur 110 EUR. Verteilt auf das Jahr ergibt das pro Monat eine Mieterhöhung von 9,17 EUR
Lesen Sie mehr zu diesem Thema hier: Die Mieterhöhung: Informationen zur Rechtslage rund um die Mieterhöhung