Wie lange kann ein Mieter eine Betriebs­kosten­abrechnung beanstanden?Wie viel Zeit man als Mieter hat, gegen eine Nebenkostenabrechnung Einwendungen geltend zu machen

Hat ein Mieter frist­gerecht eine Betriebs­kosten­abrechnung erhalten (Lesen Sie dazu folgende Rechtsfrage: Nebenkosten­abrechnung Fristen: Bis wann muss ein Vermieter eine Betriebskosten­abrechnung erstellt haben und welche Fristen gelten?), stellt sich unter Umständen die Frage, ob diese auch ordnungs­gemäß erstellt wurde bzw. inhaltlich richtig ist. Wie lange kann daher ein Mieter eine Neben­kosten­abrechnung beanstanden, wenn er glaubt, dass die Betriebskostenabrechnung falsch ist?

Wie lange kann ein Mieter eine Betriebs­kosten­abrechnung beanstanden?

Einwendungen gegen eine Betriebs­kosten­abrechnung hat der Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Hat der Mieter somit die Neben­kosten­abrechnung für das Jahr 2022 am 21.06.2023 erhalten, so hat er bis zum 30.06.2024 Zeit, die Abrechnung zu beanstanden.

Die Betriebskostenabrechnung muss formell ordnungsgemäß sein

Voraussetzung für den Fristbeginn ist, dass die Abrechnung formell ordnungs­gemäß ist. Die Frist gilt unabhängig davon, ob der Mieter Voraus­zahlungen auf die Betriebs­kosten zahlen muss oder eine Betriebs­kosten­pauschale vereinbart worden ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.01.2011, Az. VIII ZR 148/10).
Erstellt der Mieter eine erneute Abrechnung, so beginnt die Frist vom Neuen. Ändert er eine Abrechnung, so umfasst der erneute Fristbeginn lediglich die Änderungen.
Zahlt der Mieter vor Ablauf der 12 Monate vorbehaltlos die geforderte Nachzahlung, so führt dies nicht zu einem Ausschluss des Einwendungs­rechts. Der Mieter kann vielmehr weiterhin bis zum Fristablauf die Abrechnung beanstanden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.01.2011, Az. VIII ZR 296/09).

Kann der Mieter nach Fristablauf noch Einwendungen gegen die Neben­kosten­abrechnung geltend machen?

Ist die Frist abgelaufen, kann der Mieter Einwendungen gegen die Neben­kosten­abrechnung grund­sätzlich nicht mehr geltend machen. Die Abrechnung wird für ihn damit verbindlich. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Mieter die verspätete Geltend­machung der Einwendungen nicht zu verschulden hat (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Mieter erkrankt oder der Vermieter verhindert, dass der Mieter die Abrechnungs­unterlagen überprüft.

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