Untermietvertrag: Genießt ein Untermieter Kündigungsschutz oder kann er jederzeit gekündigt werden?

Genießt ein Untermieter Kündigungsschutz oder kann er jederzeit gekündigt werden?

Ein Untermieter kommt grundsätzlich auch in den Genuss eines Kündigungsschutzes. Er ist daher nicht ohne weiteres jederzeit kündbar. Unter welchen Voraussetzungen ein Untermieter gekündigt werden darf, richtet sich danach, ob die gesamte Wohnung oder einzelne Räume der Wohnung untervermietet wurden.

Untervermietung der gesamten Wohnung

Hat ein Mieter die gesamte Wohnung an einen Untermieter vermietet, gilt der gleiche Kündigungsschutz, wie bei einem Hauptmietverhältnis. Das bedeutet, dass der Mieter nur dann das Untermietverhältnis ordentlich kündigen kann, wenn er dazu ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 BGB). Als ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung kann etwa der Eigenbedarf des Mieters an der Wohnung sein. Zu beachten ist, dass die Kündigung des Hauptmietverhältnisses kein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Untermietverhältnisses begründet (vgl. Landgericht Osnabrück Urteil vom 15.12.1993, Az. 1 S 161/93). Ein gekündigtes Hauptmietverhältnis hat keine Auswirkungen auf das Untermietverhältnis. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall in einer misslichen Lage befinden. Einerseits kann der Vermieter nach § 546 Abs. 2 BGB den Auszug des Untermieters verlangen, andererseits ist der Mieter aus dem Untermietvertrag heraus verpflichtet, dem Untermieter die Wohnung zum Gebrauch zu überlassen.

Für die Kündigung des Untermietverhältnisses gilt die regelmäßige Kündigungsfrist von drei Monaten. Zudem muss die Kündigung dem Untermieter spätestens zum dritten Werktag eines Monats zugegangen sein (§ 573c Abs. 1 BGB).

Untervermietung einzelner Räume

Bei der Kündigung eines Untermietverhältnisses, welches sich auf einzelne Räume der Wohnung bezieht, muss zwischen der Untervermietung eines unmöblierten und eines möblierten Zimmers unterschieden werden. Generell ist jedoch zu sagen, dass die Kündigung einfacher ist, wenn sich der Untermietvertrag nur auf Teile der Wohnung, als auf die ganze Wohnung bezieht.

• unmöblierte Räume

  Hat der Mieter einen Teil seiner Wohnung unmöbliert untervermietet, so kann er dem Untermieter kündigen, ohne dass er dazu ein berechtigtes Interesse braucht. In einem solchen Fall verlängert sich hingegen die Kündigungsfrist um weitere drei Monate und somit auf mindestens sechs Monate (§ 573a Abs. 2 BGB). Der Mieter kann diese lange Kündigungsfrist nur umgehen, wenn er ein berechtigtes Interesse zur Kündigung angibt. Denn dann gilt wieder die regelmäßige dreimonatige Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB.

• möblierte Räume

  Der Untermietvertrag über ein möbliertes Zimmer kann ohne Angabe eines berechtigten Interesses gekündigt werden (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Es verlängert sich dadurch auch nicht die Kündigungsfrist. Vielmehr wird sie sogar verkürzt. Der Mieter und Untermieter kann nämlich zum jeden 15. eines Monats das Mietverhältnis mit Wirkung zum Ablauf des jeweiligen Monats kündigen (§ 573c Abs. 3 BGB).

Untervermietung zum vorübergehenden Gebrauch

Wird der Untermietvertrag nur vorübergehend, also auf eine bestimmte Zeit, geschlossen, ist ebenfalls kein berechtigtes Interesse für eine Kündigung notwendig (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Es kann sogar eine noch kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden (§ 573c Abs. 2 BGB).