Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Was ist eine Kleinreparatur und wie viel müssen Mieter bei Kleinreparaturen zahlen?Kann der Mieter anteilig für die Kosten einer Kleinreparatur herangezogen werden?
Als Kleinreparatur wird die Behebung von kleineren Schäden an den Einrichtungen oder Vorrichtungen einer Mietwohnung bezeichnet. Oft enthält der Mietvertrag eine Regelung, wonach der Mieter für die Kosten einer solchen Reparatur aufkommen muss (sog. Kleinreparaturklausel). Damit entbindet sich der Vermieter zum Teil von seiner in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflicht die Mietsache auf seine Kosten in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Zwar mag dies ungerecht erscheinen, aber der Bundesgerichtshof hat die Zulässigkeit einer Kleinreparaturklausel grundsätzlich bejaht. Demnach kann ein Mieter verpflichtet sein, für Kleinreparaturen selbst aufzukommen. Doch gilt dies uneingeschränkt oder sind nicht vielmehr Grenzen zu beachten?
Grundsätzlich schuldet der Vermieter eine entsprechend dem Mietvertrag von Sachmängeln freie Wohnung. Geht ein Teil der Mietsache kaputt, so muss der Vermieter die Sache reparieren oder ersetzen und die dafür aufzuwendenden Kosten übernehmen. Jedoch kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass Kleinreparaturen durch den Mieter selbst vorzunehmen sind bzw. der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen zu erstatten hat. Dabei stellt sich regelmäßig die Frage, ob die entsprechende Kleinreparaturklausel im Mietvertrag überhaupt zulässig ist. Ist die entsprechende mietvertragliche Kleinreparaturklausel nämlich unwirksam – was nicht selten der Fall ist – so muss der Vermieter auch Kleinreparaturen vornehmen und bezahlen. Bis zu welcher Grenze muss der Mieter also Kleinreparaturen vornehmen?
Was ist eine Kleinreparatur?
Zunächst ist zu klären, was Kleinreparaturen überhaupt sind. Kleinreparaturen müssen sich auf solche Teile der Mietsache beschränken, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies sind z.B. Gegenstände wie Wasserhahn, Duschbrause, Fenster- und Türverschlüsse, Rolläden, Jalousien, Lichtschalter oder Steckdosen. Eine gute Orientierung gibt § 28 Abs. 3 S. 2 der Zweiten Berechnungs-VO. Die dort aufgezählten Gegenstände (Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden) sind in der Regel von der Kleinreparaturklausel umfasst.
Bis zu welcher Höhe müssen Mieter selbst für Kosten einer Kleinreparatur aufkommen?
Die Kleinreparaturklausel darf dem Mieter nicht unbeschränkt die Reparatur von kleineren Schäden auf seine Kosten aufbürden. Die Klausel darf weder die zulässige Höchstgrenze für eine Einzelreparatur noch die zulässige Höchstgrenze für alle Kleinreparaturen, die insgesamt in einem Jahr anfallen, überschreiten. Wichtig zu wissen ist dabei, dass bei einer zu hohen Kostenangabe im Mietvertrag die Kleinreparaturklausel insgesamt unwirksam ist. Der Mieter muss die Kleinreparaturen dann nicht nur nicht bis zur zulässigen Höchstgrenze bezahlen, sondern gar nicht. Dann bleibt es dabei, dass der Vermieter für sämtliche Reparaturen zuständig ist und diese auch zu bezahlen hat.
- Höchstgrenze pro Reparatur
Zunächst müssen die Kosten pro Reparatur auf ein angemessenes Niveau begrenzt werden. Diese Kostengrenze muss in die Klausel mit aufgenommen werden, sodass der Mieter bei Vertragsschluss erkennen kann, welche Kleinreparaturkosten auf ihn zu kommen können. Einen bestimmten Betrag gibt das Gesetz nicht vor. Vielmehr entscheiden die Gerichte für jeden Einzelfall, ob die Kostengrenze angemessen ist oder nicht.
- Im Jahr 1986 urteilte das Amtsgericht Winsen an der Luhe, dass eine Kleinreparatur einen Betrag bis zu 100 DM ausmachen darf (AG Winsen/Luhe, Urteil vom 22.1.1986, Az. 4 a C 299/85 = WuM 1987, 270).
- Das Oberlandesgericht Hamburg hat im Jahr 1990 entschieden, dass ein Betrag von bis zu 150 DM (75 EUR) pro Reparatur zulässig ist (Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 10.04.1991, 5 U 135/90).
- Nachfolgend hielt das Amtsgericht Braunschweig im Jahr 2005 einen Betrag von bis zu 100 EUR (Amtsgericht Braunschweig, Urteil vom 17.03.2005, 116 C 196/05) und
- das Amtsgericht Würzburg im Jahr 2010 ein Betrag von bis zu 110 EUR (Amtsgericht Würzburg, Urteil vom 17.05.2010, 13 C 670/10) für angemessen.
- Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hielt im Jahr 2017 einen Betrag von 120 EUR für zulässig (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 03.08.2017, 106 C 46/17, andere Ansicht: Amtsgericht Bingen, Urteil vom 04.04.2013, Az. 25 C 19/13).
- Das Amtsgericht Mitte (Berlin) hat in einem Fall entschieden, dass eine Höchstgrenze von 150 Euro für eine einzelne Reparatur zulässig sei (Amtsgericht Mitte, Urteil vom 5.02.2020, Az. 15 C 256/19).
Bis zu welchem Betrag von einer angemessenen Kleinreparaturklausel auszugehen ist, kann nicht klar definiert werden. Als eindeutig unangemessen gilt aber nach Ansicht des Amtsgerichts Brandenburg ein Betrag von 200 EUR (Amtsgericht Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 06.03.2008, Az. 31 C 306/07).
Es ist zu beachten, dass angesichts von zukünftigen Preissteigerungen die Höchstgrenze nach oben verlagert werden kann.
- Jahreshöchstgrenze
Zusätzlich zu der Höchstgrenze pro Einzelreparatur muss die Kleinreparaturklausel auch eine Jahreshöchstgrenze festlegen. Denn eine Vielzahl von kleineren Reparaturen kann selbst bei niedrigen Kosten eine erhebliche finanzielle Belastung für den Mieter darstellen. Als zulässig wird eine Jahreshöchstgrenze von 6 % der Jahresbruttokaltmiete angesehen (vgl. Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 15.10.2013, Az. 2 C 1438/13). In einer Berliner Entscheidung wird die Jahrshöchstgrenze auf 8% der Jahresbruttomiete festgesetzt (vgl. Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 05.02.2020, Az. 15 C 256/19).
Kann der Mieter anteilig für die Kosten einer Kleinreparatur herangezogen werden?
Unzulässig ist es, den Mieter für die Kosten einer Kleinreparatur anteilig heranzuziehen. Eine Regelung, wonach der Mieter 5 % der Reparaturkosten zu tragen hat, ist daher nicht möglich. Durch eine Kleinreparaturklausel ist es nur möglich, den Mieter bis zu einer bestimmten Grenze die Kosten einer Kleinreparatur vollständig aufzubürden. Wird die Grenze überschritten, muss der Vermieter für die Reparaturkosten allein aufkommen.
Lesen Sie zu diesem Thema auch folgende Rechtsfrage: Welche Reparaturen umfasst eine Kleinreparaturklausel?
Diese Rechtsfrage wurde aktualisiert. Antworten auf aktuelle Rechtsfragen finden Sie bei www.refrago.de (REchtsFRAGenOnline).
Die Jahresobergrenze von 8% der Jahresmiete als Summe der vom Mieter zu tragenden Kleinreparaturkosten ist problematisch, weil das bei hohen Mieten zu einer unangemessenen Benachteiligung führt. Bei einer mtl. Kaltmiete von 500 € wären jährlich 480 € zu tragen, bei 600 € KM jährlich 560 €, bei 700 € KM jährlich 672 € und bei 800 € KM jährlich 768 €. Der BGH, Urteil vom 6.5.1992, Az.: VIII ZR 129/91, hält die Vereinbarung einer Jahresobergrenze von 6% der Bruttokaltmiete für angemessen , wobei das m.E. aufgrund des überproportionalen Anstiegs der Mietpreise im Verhältnis zu den übrigen Lebenshaltungskosten bzw. Verbraucherpreisen heute nicht mehr haltbar ist, weil es zu exzessiven Zusatzausgaben des Mieters führt. Zudem wird ein Mieter durch die prozentuale Abhängigkeit von der Jahresmiete unangemessen benachteiligt, da sich bei einer Mieterhöhung auch die Jahresobergrenze erhöht.Verletzt ist dadurch das Konkretisierungsgebot des BGB. Eine Jahresobergrenze von derzeit 300 € – 400 €, je nach Qualität und Ausstattung der Wohnung sollte das Limit sein, anderenfalls verkommt die gesetzliche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters gem. § 535 BGB weitgehend zur Farce.
Die Ausrichtung an der Bruttokaltmiete, wie vom BHG gewollt, ist jedenfalls bei Mietverträgen problematisch, wenn die Vorauszahlungen nicht nach kalten und warmen Betriebskostenanteilen getrennt ausgewiesen sind, ferner, wenn die Vorauszahlungen zu hoch bemessen sind und sich aus der Jahresabrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) ein Guthaben für den Mieter ergibt.