„Kauf bricht nicht Miete“: Was ist darunter zu verstehen?
Im Mietrecht gibt es den Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Doch was ist darunter zu verstehen?
„Kauf bricht nicht Miete“: Was bedeutet dieser Satz?
Der Grundsatz „Kauft bricht nicht Miete“ bezeichnet den in § 566 BGB geregelten Umstand, dass der Erwerber von vermietetem Wohnraum anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, wenn der Vermieter den Wohnraum veräußert. Damit ist gemeint, dass der Käufer einer Mietwohnung an bestehende Mietverträge gebunden ist, sollte er vom Vermieter die Mietwohnungen erwerben. Der Erwerber wird somit kraft Gesetztes zum neuen Vermieter. Er kann aufgrund des Kaufs weder das Mietverhältnis kündigen noch den Mietvertrag ohne Zustimmung des Mieters ändern.
Müssen Verkäufer und Vermieter identisch sein?
Die Vorschrift des § 566 BGB gilt nur dann, wenn der Verkäufer und der Vermieter identisch sind. Zwar wird dies der Regelfall sein. Dennoch kann es vorkommen, dass es sich beim Verkäufer und beim Vermieter um unterschiedliche Personen handelt. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Wohnung von einem Dritten mit Zustimmung des Eigentümers vermietet wird. In einem solchen Fall kommt eine direkte Anwendung von § 566 BGB nicht in Betracht. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt nicht. Nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts darf die Regelung des § 566 BGB auch nicht entsprechend angewendet werden, wenn Verkäufer und Vermieter nicht identisch sind (Bundesverfassungsgericht, Beschluss from 12.09.2013, Fn. 1 BvR 744/13).