Immobilienkauf: Was ist unter Auflassung und Auflassungsvormerkung zu verstehen?
Jeder Käufer von einem Grundstück, einem Haus oder einer Eigentumswohnung gewinnt in dem notariellen Kaufvertrag den Eindruck, dass die „Auflassung“ ein ganz zentrales Element seines Kaufs sein muss – aber was bedeutet eigentlich eine „Auflassung“ oder „Auflassungsvormerkung“?
Was ist eine Auflassung?
Historisch soll sich der heutige Rechtsbegriff einer Auflassung angeblich davon herleiten, dass ein neuer Eigentümer nach germanischem Recht die Haustür auflassen musste, damit ihn jeder als neuen Eigentümer sehen konnte.
Heute unterscheidet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) rechtlich einerseits zwischen der schuldrechtlichen Verpflichtung zur Übereignung im Rahmen eines Kaufvertrags und der faktischen Verfügung der Übereignung im Rahmen einer dinglichen Einigung andererseits.
Während diese dingliche Verfügung bei beweglichen Sachen im Regelfall durch eine einfache Übergabe der beweglichen Sache vollzogen werden kann, bedarf es bei unbeweglichen Sachen zum Eigentumserwerb einer Eintragung im Grundbuch. Die im Grundbuch vorzunehmende Eigentumsumschreibung kann nur dann gegenüber dem Grundbuchamt erklärt werden, wenn sich Veräußerer und Erwerber von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen über den Übergang des Eigentums dinglich geeinigt haben. Diese Einigung wird in § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB als „Auflassung“ definiert.
Aus der Grundbuchordnung (GBO) ergibt sich, dass die Auflassung dem Grundbuchamt in notariell beurkundet Form nachgewiesen werden muss, damit eine Umschreibung des Eigentums erfolgt.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Eine der kompliziertesten Eigenheiten des deutschen Rechts ist das Trennungsprinzip zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Geschäft (s.o.). Während der Veräußerer sich theoretisch mehrfach schuldrechtlich in mehreren Kaufverträgen zur Übereignung verpflichten kann, kann er auf dinglicher Ebene nur einmal über die Immobilie verfügen, sie also nur einmal übereignen.
Um Erwerber zu schützen, wird zunächst die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen, die alle potentiellen weiteren Erwerber darüber informiert, dass bereits eine Auflassung stattgefunden hat und dass das Eigentum von dem Veräußerer an den Erwerber übertragen werden soll.
Erst nachdem der Erwerber durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung gesichert ist, wird er in der Praxis den Kaufpreis bezahlen. Sobald der Kaufpreis gezahlt ist (und weitere Formalien wie z.B. das Vorkaufsrecht der Gemeinde u.s.w. geklärt sind), wird die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Auflassungsvormerkung gelöscht und der Erwerber als neuer Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen.