Miete, Nutzungsentschädigung oder Schadenersatz: Welche Folgen hat die Weigerung des Mieters die Wohnung nach Mietvertragsende herauszugeben?
Ist das Mietverhältnis über eine Wohnung beendet, so muss der Mieter diese gemäß § 546 BGB herausgeben. Dabei spielt es keine Rolle aus welchem Grund der Mietvertrag endete. In Betracht kommen zum Beispiel die Kündigung, der Zeitablauf oder der Aufhebungsvertrag. Doch welche Folgen hat es, wenn sich der Mieter weigert, die Wohnung an den Vermieter herauszugeben?
Welche Folgen hat die Weigerung des Mieters die Wohnung nach Mietvertragsende herauszugeben?
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Geregelt ist dies in § 546a Abs. 1 BGB. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich noch weiter nutzt. Es kommt allein darauf an, dass der Vermieter die Wohnung selbst nicht nutzen bzw. nicht weitervermieten kann. Zudem liegt eine Vorenthaltung nur dann vor, wenn der Mieter die Sache nicht zurückgibt, obwohl ihm das möglich wäre, und wenn dieses Verhalten des Mieters dem Willen des Vermieters widerspricht (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss from 13.07.2010, Fn. VIII ZR 326/09). Die bloße Nicht-Rückgabe ist daher nicht ausreichend.
Was kann der Vermieter als Entschädigung verlangen?
Als Nutzungsentschädigung kann der Vermieter entweder die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.
Vereinbarte Miete
Als Mindestentschädigung kann der Vermieter zunächst die vereinbarte Miete verlangen. Es handelt sich dabei um den Mietzins, der zurzeit des Mietvertragsendes galt. Dazu gehören auch die Betriebskostenvorauszahlungen. War die Miete zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses wegen eines Mietmangels gemindert, so gilt die geminderte Miete als vereinbarte Miete. Wird der Mangel jedoch während der Zeit des Vorenthaltens behoben, so ist wieder die ursprüngliche Miete maßgeblich. Ist dagegen erst nach Mietvertragsende die Wohnung mit einem Mangel behaftet, ist eine Mietminderung ausgeschlossen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil from 27.05.2015, Fn. XII ZR 66/13).
Ortsübliche Vergleichsmiete
Der Vermieter ist zudem berechtigt, anstatt der vereinbarten Miete, die ortsübliche Vergleichsmiete als Entschädigung zu fordern, wenn diese Höher ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet sich in Anlehnung an § 558 Abs. 2 BGB anhand der Miete, die in der Gemeinde für Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird.
Ist die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen möglich?
Grundsätzlich darf der Vermieter gemäß § 546a Abs. 2 BGB neben der Nutzungsentschädigung auch Schadenersatz verlangen, wenn ihm ein Schaden durch das Vorenthalten der Mietsache entstanden ist. Als Beispiel kommt der entgangene Gewinn aus einer Weitervermietung in Betracht. Handelt es sich aber bei der Mietsache um eine Wohnung, sind insbesondere zwei Einschränkungen des § 571 BGB zu beachten. Danach ist ein Schaden nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Darüber hinaus ist der Mieter für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer ihm vom Gericht gewährten Räumungsfrist nicht zum Schadenersatz verpflichtet.