Hauskauf: Sollen Immobilienkaufverträge zwischen dem Kauf von Grund und Boden und dem Kauf von darauf errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen unterscheiden?
Der Erwerb eines Eigenheims oder einer vermieteten Wohnung als Altersabsicherung stellt für viele die größte Investition in ihrem Leben dar. Trotzdem informieren sich nur wenige Käufer ausreichend über die rechtliche und steuerliche Tragweite eines Immobilienkaufvertrages. Weder vollmundige Zusicherungen von Maklern oder Verkäufern, noch notarielle Musterkaufverträge können eine individuelle Beratung und Absicherung ersetzen.
Können Grundstück und Bebauung unabhängig voneinander verkauft werden?
Grundsätzlich gelten Häuser und permanente Bebauungen als feste Bestandteile eines Grundstücks. Nach deutschem Recht können also nur Grundstücke verkauft werden; ein etwaiges auf dem Grundstück vorhandenes Haus wird also mitverkauft. Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird gleichzeitig mit dem Sondernutzungsrecht an dem Wohnungseigentum immer auch ein (ideeller) Grundstücksteil verkauft.
Das Zivilgesetzbuch (ZGB) der DDR hat von 1976 bis 1990 zwischen dem Eigentum an einem Grundstück und dem gesonderten Eigentum an einem auf einem Grundstück errichteten Haus unterschieden. Heute umfasst das Eigentum an unbeweglichen Sachen nur noch das Grundstück – nebst einer etwaigen Bebauung. Das gilt auch in den seltenen Fällen der Erbpacht, bei der einem langfristigen Grundstückspächter für die Dauer der Pacht die Bebauung des Pachtgrundstücks gestattet wird.
Warum soll der Kaufvertrag dennoch zwischen Grundstück und Bebauung unterscheiden?
Obwohl es nur einen einheitlichen Kaufvertrag für bebaute Grundstücke gibt, kann bezüglich des Kaufpreises eine Differenzierung zwischen Grundstück und Haus oder Eigentumswohnung ratsam sein.
Denn ein steuerlicher Abzug ist nur für die Bebauung, nicht aber für Grund und Boden möglich. Wenn aus einem Gesamtkaufpreis von beispielsweise 500.000 EUR für ein freistehendes Haus die Hälfte auf Grund und Boden und die andere Hälfte des Kaufpreises auf das Haus entfallen, dann können in den folgenden Jahren – unbeschadet Kaufnebenkosten und anderer Abschreibungsmöglichkeiten – lediglich 250.000 EUR abgeschrieben werden. Anders sieht es aus, wenn z.B. bei einer Eigentumswohnung mit einem Gesamtkaufpreis von ebenfalls 500.000 EUR nur 20 % des Kaufpreises auf Grund und Boden entfallen. In diesem Fall können – abgesehen von weiteren Abschreibungsmöglichkeiten – in den Folgejahren 400.000 EUR steuerlich wirksam abgeschrieben werden.
Obwohl es keine feste Regelung gibt, unterscheiden die meisten Kaufverträge leider nicht, welcher Kaufpreisbetrag auf den Grundstücksanteil und welcher Kaufpreisbetrag auf die Bebauung entfällt. Deshalb ermittelt das Finanzamt die jeweiligen Kaufpreisanteile nach einer umständlichen und mittlerweile vollkommen veralteten Berechnungsformel, die besondere Wertfaktoren oftmals unbeachtet lässt. Zwar ist das Finanzamt ohne ein spezielles Wertgutachten nicht an eine Kaufpreisaufteilung im Immobilienkaufvertrag gebunden. Das Finanzamt wird aber bei der Ermittlung der Abschreibungsgrundlage einer rechtlich und tatsächlich fundierten, vernünftigen Kaufpreisaufteilung von Käufer und Verkäufer durchaus folgen.