Was ist eine Quoten­abgeltungs­klausel bei Schönheits­reparaturen?

Was ist eine Quoten­abgeltungs­klausel?

Durch eine Quoten­abgeltungs­klausel wird der Mieter einer Wohnung nach Beendigung des Miet­verhältnisses verpflichtet, sich anteilig nach einer bestimmten Quote an den Kosten für noch nicht fällige Schönheits­reparaturen zu beteiligen.

Ist eine Quoten­abgeltungs­klausel wirksam?

Zunächst hat der Bundes­gerichts­hof dann eine Quoten­abgeltungs­klausel für unwirksam erachtet, wenn sie an starre Renovierungs­fristen gebunden war. Denn durch eine solche Klausel werde nicht der tatsächliche Zustand der Wohnung berücksichtigt. So führe bei einem über­durchschnittlichen Zustand der Wohnung eine „starre“ Abgeltungs­regelung dazu, dass der Mieter mit unter Umständen erheblich höheren anteiligen Renovierungs­kosten belastet werde, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspreche (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.10.2006, Az. VIII ZR 52/06 ). Der Bundes­gerichts­hof forderte daher eine flexible Abrechnungs­quote, die den tatsächlichen Abnutzungs­grad der Wohnung berücksichtigt. Die Kostenquote müsse sich anhand des Ver­hältnisses zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheits­reparaturen und dem Zeitraum, nach dem bei hypothetischer Fortsetzung des Miet­verhältnisses aufgrund des Wohn­verhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungs­bedarf bestünde, berechnen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06 ).
Inzwischen hat der Bundes­gerichts­hof jedoch eine Quoten­abgeltungs­klausel generell für unwirksam erklärt. Denn dadurch werde dem Mieter zum Zeitpunkt des Miet­vertrags­schlusses keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kosten ermöglicht. Für einen Mieter sei zu Beginn des Miet­verhältnisses nicht erkennbar, wie sehr sich die Wohnung bis zum Miet­vertrags­ende unter Berücksichtigung seines Nutzungs­verhaltens abgenutzt habe. Zudem müsse der Mieter eine Prognose darüber anstellen, zu welchem Zeitpunkt bei unter­stellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungs­intensität voraussichtlich Renovierungs­bedarf eintreten wird. Von einem Mieter werde daher bei Vertrags­schluss verlangt, seine bei Miet­vertrags­ende bestehende Zahlungs­pflicht aufgrund in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalt einzuschätzen. Dadurch werde der Mieter im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13).