Unter welchen Voraussetzungen kann ein Vermieter wegen Mietrückstands fristlos kündigen?
Kommt ein Wohnungsmieter mit seinen Mietzahlungen in Rückstand, droht ihm eine Kündigung durch den Vermieter. Doch unter welchen Voraussetzungen kann ein Vermieter wegen Mietrückstands fristlos kündigen?
Unter welchen Voraussetzungen kann ein Vermieter wegen Mietrückstands fristlos kündigen?
Dem Vermieter kann unter verschiedenen Voraussetzungen ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu stehen, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät. Eine vorherige Abmahnung der schlechten Zahlungsmoral ist dabei gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB bzw. § 569 Abs. 2a Satz 3 BGB nicht erforderlich. Eine fristlose Kündigung kommt in den folgenden Fällen in Betracht:
Nichtzahlung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB)
Die Vorschrift hat zwar vor allem monatliche Zahlungen im Blick. Der Anwendungsbereich ist nach dem Wortlaut aber auch auf andere Zahlungsweisen eröffnet, wie zum Beispiel bei einer wöchentlichen oder jährlichen Mietzahlung. Denn die Vorschrift verwendet insofern nur den Begriff der „Termine“. Der Mieter muss damit mit mindestens zwei Zahlungsterminen im Rückstand sein
Bsp.: Die Miete für Juli und August wird nicht gezahlt.
teilweise Nichtzahlung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB)
Eine teilweise Nichtzahlung der Miete rechtfertigt nur dann die Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Dies ist bei der Wohnraummiete gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB dann der Fall, wenn nach zwei aufeinander folgenden Terminen der gesamte Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt.
Bsp.: Die Miete beträgt 800 EUR. Im Juli zahlt der Mieter 300 EUR und im August 450 EUR. Der Mieter ist somit im August in einem Mietrückstand mit insgesamt 850 EUR.
Mietrückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB)
Nach dieser Vorschrift muss der Mieter mit mindestens drei Zahlungsterminen, die nicht zwingend aufeinander folgen müssen, im Verzug sein damit eine Kündigung gerechtfertigt ist.
Bsp.: Die Miete beträgt 800 EUR. Der Mieter zahlt im Juli 300 EUR, im August 500 EUR, im Oktober 400 EUR und im Dezember 400 EUR. Der Mietrückstand beträgt im Dezember 1.600 EUR und somit zwei Monatsmieten.
Rückstand der Kautionszahlung in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten (§ 569 Abs. 2a BGB)
Die Vorschrift berechtigt den Vermieter zur Kündigung, wenn der Wohnungsmieter mit seiner Kautionszahlung in Höhe von mindestens zwei Kalt-/Nettomieten im Rückstand gerät. Pauschalen oder Vorauszahlungen auf Betriebskosten bleiben außer Betracht.
Bsp.: Die Kaltmiete beträgt 600 EUR. Als Kaution wurden drei Kaltmieten, mithin 1.800 EUR, vereinbart. Der Mieter hat bis zur Fälligkeit der dritten Rate lediglich 600 EUR gezahlt.
Setzt die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ein Verschulden des Mieters voraus?
Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt stets ein Verschulden des Mieters voraus (vgl. § 286 Abs. 4 BGB). Dabei spielt jedoch keine Rolle, ob der Mieter finanziell in der Lage ist die Miete zu zahlen. Es gilt insofern der Grundsatz „Geld hat man zu haben“. Daher ist der Vermieter auch dann berechtigt eine fristlose Kündigung auszusprechen, wenn sich der Mieter unverschuldet in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befindet (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil from 04.02.2015, Fn. VIII ZR 175/14). Ein unverschuldeter Zahlungsverzug liegt aber zum Beispiel dann vor, wenn ein Sozialhilfeträger die Mietzahlungen übernommen hat und dieser verspätet die Miete zahlt (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil from 21.10.2009, Fn. VIII ZR 64/09).
Kann der Mieter durch Ausgleich der Mietrückstände eine fristlose Kündigung abwehren?
Der Mieter kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB abwehren, wenn er die Mietrückstände vor Zugang der Kündigung vollständig ausgleicht. Handelt es sich um einen Wohnungsmieter kommt die privilegierende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Anwendung. Danach ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage durch den Vermieter die Miet- oder auch Kautionsrückstände vollständig ausgleicht oder sich eine öffentliche Stelle (Bsp.: Sozialhilfeträger, Wohngeldbehörde) zur Befriedigung verpflichtet. Von diesem „Bonus“ kann der Mieter jedoch erst wieder nach Ablauf von zwei Jahren Gebrauch machen. Zu beachten ist, dass eine Teilzahlung nicht genügt. Vielmehr muss der Mieter seine gesamten Mietschulden tilgen.
Lesen sie zu diesem Thema auch folgende Rechtsfrage: Darf ein Vermieter wegen eines Mietrückstands eine ordentliche Kündigung aussprechen?