Welche Rechte haben Mieter, wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung macht?Wenn die Abrechnungfrist verstrichen ist und der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung gemacht hat

Muss ein Mieter Betriebskosten zahlen und hierfür entsprechende Vorauszahlungen leisten, so ist der Vermieter verpflichtet, jährlich eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Diese muss dem Mieter spätestens bis zum Ende des zwölften Monats nach Abschluss des Abrechnungszeitraums zugehen. Normalerweise entspricht dies dem 31. Dezember eines Jahres.

Doch was kann ein Mieter tun, wenn der Vermieter es versäumt, eine solche Abrechnung zu erstellen? Hat der Mieter beispielsweise das Recht, seine Vorauszahlungen zurückzufordern oder weitere Zahlungen einzustellen?

Was können Mieter tun, wenn der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt?

Die Handlungsoptionen eines Mieters, wenn der Vermieter es versäumt, eine Abrechnung über die im Voraus gezahlten Betriebskosten zu erstellen, hängen zunächst davon ab, ob das Mietverhältnis noch andauert (1.) oder bereits beendet wurde (2.). Um es noch mal deutlich zu machen, die folgenden Möglichkeiten haben Mieter erst, wenn die Abrechnungsfrist über die Nebenkosten verstrichen ist! (siehe: Bis wann muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellt haben und welche Fristen gelten?)

1. Noch bestehendes Mietverhältnis

Wenn der Mietvertrag noch besteht, also das Mietverhältnis noch nicht beendet ist und die Abrechnungsfrist verstrichen ist, haben Mieter folgende Möglichkeiten, den Vermieter zu „zwingen“ eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Während des laufenden Mietverhältnisses haben Mieter die Möglichkeit, die künftigen Abschlagzahlungen zurückzubehalten. Darüber hinaus können Mieter gerichtlich die Erstellung der Abrechnung einklagen. Allerdings besteht kein Recht, bereits geleistete Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen.

Zurückbehaltungsrecht an künftigen Nebenkostenvorauszahlungen

Der Mieter hat die Möglichkeit, gemäß § 273 BGB das Zurückbehaltungsrecht auszuüben, was bedeutet, dass er weitere Vorauszahlungen einstellen kann. Dies dient dazu, den Vermieter dazu zu veranlassen, die Nebenkosten abzurechnen. Das Zurückbehaltungsrecht fungiert somit als Druckmittel und schützt gleichzeitig die finanziellen Interessen des Mieters. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.03.2006, Az. VIII ZR 191/05).

Klage auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung

Zusätzlich dazu kann der Mieter Klage auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung erheben. Der zugesprochene Anspruch wird dann mittels Zwangsgelds oder sogar Zwangshaft durchgesetzt. Hingegen wird die Erstellung der Abrechnung im Rahmen einer Ersatzvornahme durch einen Dritten (z. B. einen Sachverständigen) nach Auffassung des Bundesgerichtshofs als unzulässig betrachtet. Dies liegt daran, dass der Vermieter aufgrund seiner speziellen Kenntnisse verbindlich erklären muss, welche Kosten im Einzelnen entstanden sind. Eine solche Rechnungslegung ist nur ihm möglich. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 11.05.2006, Az. I ZB 94/05 ).

2. Beendetes Mietverhältnis

Wenn der Mietvertrag nicht mehr besteht, also das Mietverhältnis beendet ist und die Abrechnungsfrist verstrichen ist, hat der Mieter folgende Optionen: Nach Beendigung des Mietverhältnisses verliert das Zurückbehaltungsrecht leider seine Wirksamkeit, weil ja keine neuen Vorauszahlungen mehr zu leisten sind. Der ehemalige Mieter kann jedoch andere Mittel einsetzen, um seine finanziellen Interessen zu schützen. Er kann sämtliche Vorauszahlungen zurückverlangen und ferne eine Klage auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung erheben.

 Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorschusszahlungen

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der ehemalige Mieter gegenüber seinem früheren Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen. Er ist nicht dazu verpflichtet, zuerst Klage auf die Erstellung einer Abrechnung zu erheben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04). Es ist jedoch zu beachten, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nachholen kann. In einem solchen Fall ist der Mieter trotz des rechtskräftig zuerkannten Anspruchs auf Rückzahlung der Vorauszahlungen verpflichtet, diese nachzuzahlen. Dies liegt daran, dass Betriebskosten zweifellos entstanden sind, und es als unbillig angesehen würde, den Mieter davon zu befreien. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist der Vermieter jedoch daran gehindert, etwaige Nachforderungen geltend zu machen.

Klage auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung

Wie oben im laufenden Mietverhältnis, hat der Mieter auch im beendeten Mietverhältnis die Möglichkeit eine Klage auf Erstellung der Betriebs­kosten­abrechnung zu erheben.

Warum sollte ein Mieter ein Interesse an der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung haben?

Ein Mieter sollte ein Interesse an der Anfertigung der Nebenkostenabrechnung haben aus verschiedenen Gründen:

1. Klarheit über die Kosten: Die Nebenkostenabrechnung gibt dem Mieter Klarheit über die tatsächlich angefallenen Betriebskosten, sodass er nachvollziehen kann, wie seine Vorauszahlungen verwendet wurden.
2. Rückzahlungsanspruch: Bei einer zu viel gezahlten Vorauszahlung hat der Mieter das Recht auf Rückzahlung. Die Abrechnung ist erforderlich, um festzustellen, ob ein Guthaben besteht und der Mieter eine Rückzahlung verlangen kann.
3. Überprüfung der Kostenposten: Die Abrechnung ermöglicht dem Mieter, die einzelnen Kostenpositionen zu überprüfen und sicherzustellen, dass nur berechtigte Kosten berücksichtigt wurden.
4. Planung der Finanzen: Durch die Kenntnis der tatsächlichen Nebenkosten kann der Mieter besser seine Finanzen planen und sich auf mögliche Nachzahlungen vorbereiten.
5. Rechtssicherheit: Die rechtzeitige Erstellung und Übergabe der Abrechnung gibt dem Mieter die Möglichkeit, bei Unstimmigkeiten rechtzeitig zu reagieren und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten.
6. Mieter-Vorteil: Der Mieter muss keine Angst davor haben, wenn laut der verspäteten Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung fällig wird: Der Vermieter ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB daran gehindert, etwaige Nachforderungen geltend zu machen, wenn die Neben­kosten­abrechnung verspätet dem Mieter zugeht.

Insgesamt dient die Nebenkostenabrechnung der Transparenz und Fairness zwischen Mieter und Vermieter bezüglich der Nebenkosten.

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