Welche Folgen hat eine nicht erfolgte Wohnungs­rückgabe?

Welche Folgen hat eine nicht erfolgte Wohnungs­rückgabe?

Eine nicht oder nicht ordnungs­gemäß erfolgte Wohnungs­rückgabe kann mehrere Folgen haben. Dazu zählt etwa:

Zahlung einer Entschädigung

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Miet­verhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorent­haltung eine Entschädigung verlangen. Geregelt ist dies in § 546a Abs. 1 BGB. Als Nutzungs­entschädigung kann der Vermieter entweder die vereinbarte Miete oder die orts­übliche Vergleichs­miete verlangen.

• Vereinbarte Miete

  Als Mindest­ent­schädigung kann der Vermieter zunächst die vereinbarte Miete verlangen. Es handelt sich dabei um den Mietzins, der zurzeit des Miet­vertrags­endes galt. Dazu gehören auch die Betriebs­kosten­voraus­zahlungen. War die Miete zum Zeitpunkt der Beendigung des Miet­verhältnisses wegen eines Mietmangels gemindert, so gilt die geminderte Miete als vereinbarte Miete. Wird der Mangel jedoch während der Zeit des Vorent­haltens behoben, so ist wieder die ursprüng­liche Miete maßgeblich. Ist dagegen erst nach Miet­vertrags­ende die Wohnung mit einem Mangel behaftet, ist eine Miet­minderung ausgeschlossen (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil from 27.05.2015, Fn. XII ZR 66/13).

• Ortsübliche Vergleichs­miete

  Der Vermieter ist zudem berechtigt, anstatt der vereinbarten Miete, die orts­übliche Vergleichs­miete als Entschädigung zu fordern, wenn diese höher ist. Die orts­übliche Vergleichs­miete berechnet sich in Anlehnung an § 558 Abs. 2 BGB anhand der Miete, die in der Gemeinde für Räume vergleich­barer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird.

Zahlung von Schadens­ersatz

Grund­sätzlich darf der Vermieter gemäß § 546a Abs. 2 BGB neben der Nutzungs­entschädigung auch Schadens­ersatz verlangen, wenn ihm ein Schaden durch das Vor­enthalten der Mietsache entstanden ist. Als Beispiel kommt der entgangene Gewinn aus einer Weiter­vermietung in Betracht. Handelt es sich aber bei der Mietsache um eine Wohnung, sind die Einschränkungen des § 571 BGB zu beachten:

• Verschulden des Mieters an verspäteter Rückgabe

  Nach § 571 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht ein Schadens­ersatz­anspruch nur, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Mieter muss also schuldhaft die Wohnungs­rückgabe unterlassen.

• Billigkeit des Schadens­ersatzes

  Nach § 571 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein Schaden nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadlos­haltung erfordert. Dies gilt dann nicht, wenn das Miet­verhältnis durch eine Kündigung des Mieters beendet wurde (§ 571 Abs. 1 Satz 3 BGB). Denn in diesem Fall hat der Mieter das Risiko einer recht­zeitigen Rückgabe übernommen.

• Ausschluss des Schadens­ersatz­anspruchs während Räumungsf­rist

  Nach § 571 Abs. 2 BGB ist der Mieter für die Zeit von der Beendigung des Miet­verhältnisses bis zum Ablauf einer ihm vom Gericht gewährten Räumungsf­rist nicht zum Schaden­ersatz verpflichtet. Dies gilt aber nur für Schadens­ersatz­ansprüche wegen verspäteter Rückgabe, nicht dagegen für Schaden­ersatz­ansprüche aufgrund eines anderweitigen schuld­haften Verhaltens des Mieters, beispiels­weise wegen Beschädigungen der Mietsache. Auch der Anspruch auf Nutzungs­entschädigung wird nicht ausgeschlossen.

Räumungsk­lage

Zudem droht dem Mieter eine Räumungsk­lage, sollte er die Wohnung nicht herausgeben. Die Räumungsk­lage ist erforderlich, da der Vermieter sich gegen den Willen des Mieters nicht den Besitz an der Wohnung verschaffen darf. Wendet der Vermieter Gewalt oder andere Mittel an, liegt eine verbotene Eigenmacht gemäß § 858 BGB vor, die den Mieter zur Selbsthilfe nach § 859 BGB berechtigt.

Herausgabe gezogener Nutzung

Ist die Räumungsk­lage rechtshängig, also dem Mieter zugestellt worden, besteht für den Vermieter gemäß § 987 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 292 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Herausgabe der gezogenen Nutzungen. Dazu gehören etwa die durch eine Unter­vermietung erzielten Miet­einnahmen des Mieters.