Mietpreisbremse und Mietdeckel – was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Die Mietpreisbremse ist schon seit einiger Zeit aktiv, doch die durch sie erhofften Schlagzeilen sind selten zu finden. Vielfach ist auch unklar, was eigentlich eine Mietpreisbremse ist und wie sich der Mietdeckel gestaltet. Welche Auswirkungen hat das auf Mieter und Vermieter, welche Rechte bestehen? Dieser Artikel schaut sich das Thema einmal genauer an.
Mietpreisbremse
Seit 2015 gibt es die Mietpreisbremse, doch gilt sie nur für die Städte und Regionen, in denen die Mieten rasant anstiegen. Anfang 2019 wurde eine Verschärfung der Mietpreisbremse in Kraft gesetzt, die nun auch angewandt wird. Generell ist die Mietpreisbremse für Neuvermietungen gedacht, sodass diese Wohnungen nicht mehr übermäßig verteuert werden, wenn ein Mieterwechsel eintritt. Wie hoch eine Miete noch steigen darf, hängt von der örtlichen Vergleichsmiete ab. Diese kann durch Sachverständigengutachten ermittelt werden, anderenfalls wird der qualifizierte Mietspiegel zur Grundlage genommen. Die Mietpreisbremse sieht Folgendes vor:
- Erhöhung – die Miete darf bei einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Dies gilt jedoch nur bei einem angespannten Wohnungsmarkt, also in Gebieten, wo die Bremse genutzt wird.
- Ausnahmen – die Mietpreisbremse gilt ausschließlich bei Bestandswohnungen, nicht bei neu errichteten Wohnungen. Zudem sind alle Wohnungen ausgenommen, die gerade erst neu modernisiert wurden und jetzt zum ersten Mal wiedervermietet werden.
- Bestandsschutz – dieser trifft zu, wenn die Wohnung schon zu Preisen vermietet ist, die oberhalb des Mietspiegels liegen. Diese Miete braucht nicht verringert werden.
Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse sollten nun Lücken in der Gesetzgebung geschlossen werden. Allgemein hat die Mietpreisbremse allenfalls eine sehr geringe Wirkung, denn die Mieten sind höchstens um vier Prozent gesunken: In Städten wie Berlin, Hamburg oder München ist dies ein Tropfen auf den heißen Stein. Die Verschärfung sieht nun Folgendes vor: – Offenlegung – ein Vermieter muss ohne eine zusätzliche Aufforderung offenlegen, welche Miete der Vormieter zahlte. Diese Regelung gilt dann, wenn eine Miete verlangt wird, die mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegt. Der Vermieter hat dem Mieter zu erklären, warum und weshalb er eine hohe Miete berechnet. Wird dies unterlassen, hat der Mieter die Möglichkeit, die Miete ohne die Einhaltung einer Form zu rügen.
- Eventuelle weitere Änderungen – im Mai wurde von der Ministerin Barley angekündigt, eine weitere Änderung vornehmen zu wollen. Aktuell ist die Gesetzeslage so, dass Vermieter, die eine zu hohe Miete fordern, diese nicht zurückzahlen müssen. Rügt der Mieter die Miete, muss der Vermieter allenfalls eine Anpassung für die Zukunft vornehmen. Dies soll nun geändert werden. Die CDU hat sich bereits ablehnend geäußert und sieht keinen Grund, diese Tatsache zu ändern.
- Mieten einfrieren – der Berliner Senat will die Mieten für fünf Jahre einfrieren und nur noch ganz wenige Ausnahmen erlauben. So ist eine Mieterhöhung trotz der allgemein gültigen rechtlichen Regelungen zunächst nicht zulässig.
- Neuvermietung – diese soll laut Meinung des Senats so erfolgen, dass der neue Mieter die Miete des Vormieters zahlt.
- Erhöhte Mieten – es ist geplant, dass Mieter offiziell gegen zu hohe Mieten vorgehen können. Stellen sie einen Antrag, könnten die Mieten auf eine absolute Oberhöhe festgelegt werden.
- Genehmigung – bei einer Modernisierung, bei der die Bruttowarmmiete um mehr als fünfzig Cent je Quadratmeter angehoben werden soll, muss sich künftig der Vermieter die Modernisierung staatlich genehmigen lassen. Einzig Sozialbauten und Neubauten sind ausgenommen. Handelt ein Vermieter am Gesetz vorbei, so kann er mit einer Strafe von bis zu 500.000 Euro rechnen.
Fakt ist, dass die Mietpreisbremse nur zwischen zwei und vier Prozent Mietpreissenkungen vollbrachte. Es gibt recht viele Gesetzeslücken, die sich auf Bestandsschutz oder Modernisierungen berufen, zudem erleidet der Vermieter selbst bei einer überteuerten Vermietung keinen Schaden, wenn er die zu Unrecht erhobene Miete nicht zurückzahlen muss. Und gerade in Städten mit einem massiven Mangel an bezahlbarem Wohnraum können Mieter sich es kaum erlauben, bei der Wohnungssuche die hohe Miete anzusprechen. Gibt es noch 150 andere Bewerber, kann diese Anmerkung allein Grund genug sein, dass die Wohnung anderweitig vergeben wird. Da die Rückforderung der zu viel gezahlten Miete nicht geregelt ist, gewinnt der Vermieter zudem stets. Selbst, wenn der Mieter nach der Unterschrift unter den Mietvertrag die zu hohe Miete rügt, so muss er bis zur Beilegung des Streits die hohe Miete zahlen.
Mietdeckel
Um gegen die drastischen Erhöhungen vorzugehen, planen einige Städte, unter anderem Berlin, einen Mietdeckel. Dieser wird übrigens auch von einigen Gesellschaften neu angewandt. Die Deutsche Wohnen teilte zuletzt mit, dass auch sie die Miete deckeln will. Aber was ist der Mietdeckel? Ein Überblick:
Diese Form des Mietdeckels ist stark umstritten. Gerade für kleinere Vermieter, die gerade mal eine oder auch zwei Wohnungen im Bestand haben, ist das Modell unattraktiv. Sicherlich zielt das Modell hauptsächlich auf die Investoren und Großvermietergesellschaften ab, dennoch wird es auch die privaten Vermieter treffen. Trotz aller Kontroversen überlegen jedoch auch München und Frankfurt, ob sie diesen Mietdeckel einführen sollen. Anders verhält es sich mit dem Mietdeckel-Modell der Deutsche Wohnen, das nun auch andere Gesellschaften überlegen. Zum einen wurde dieses Modell vom Vermieter selbst erdacht und nicht von außen auferlegt, zum anderen bietet es einen anderen Anreiz:
- Miethöhe – sie wird gedeckelt, und zwar nach dem jeweiligen Einkommen. Die Kaltmiete darf nicht ein Drittel des Nettoeinkommens übersteigen.
- Berechtigung – jede vierte Wohnung muss an eine Person oder Familie mit Wohnberechtigungsschein gehen.
Natürlich stellt sich auch hier die Frage, wie glaubhaft diese Aktion, die ab 01. Juli gilt, tatsächlich ist. Die Medien überlegen bereits, ob die Maßnahme rein der Imagepflege dient, denn die Deutsche Wohnen war eine der Gesellschaften, die zuletzt auf Demonstrationen in Berlin massiv angegangen wurde.
Fazit – wenig wirksam oder unattraktiv
Die Mietpreisbremse zeigt sich eher unwirksam, während der Mietdeckel auf Vermieter unattraktiv wirkt und immer wieder mit dem Vorwurf einer stillen Enteignung bedacht wird. Fakt ist jedoch, dass beide Modelle nichts am eigentlichen Problem ändern, nämlich, dass aufgrund unattraktiver Landstriche eine Landflucht herrscht und letztendlich zu wenig günstiger Wohnraum neu geschaffen wurde. Aktuell rächt sich das städtische Verhalten, die städtischen und sozialen Wohnungen verkauft zu haben.