Schönheitsreparaturen: Welche Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen sind unwirksam?
Eine Mietwohnung unterliegt dem Verschleiß. Wird sie über Jahre hinweg bewohnt, so erfährt sie eine natürliche Abnutzung. Daher kann der Vermieter ein Interesse daran haben, dass die Wohnung hin und wieder einmal renoviert wird. Dazu werden in den Mietverträgen oftmals detaillierte Regelungen getroffen. Doch was davon ist überhaupt wirksam? In welchen Fällen trifft also einen Mieter tatsächlich eine Renovierungspflicht?
Welche Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen sind unwirksam?
Die Gerichte haben in einer Vielzahl von Fällen über Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen entschieden. Wir haben Ihnen nachfolgend die wichtigsten Entscheidungen in einer Übersicht zusammengestellt.
Unzulässigkeit von starren Fristen
Unzulässig sind starre Fristen, die bestimmen zu welchem Zeitpunkt Renovierungsarbeiten durch den Mieter auszuführen sind. Solche Fristen nehmen nämlich keine Rücksicht darauf, ob die Wohnung überhaupt renovierungsbedürftig ist. Daher sind Formulierungen, wie „Renovierungsarbeiten sind spätestens/mindestens alle fünf Jahre auszuführen“ unzulässig (Bundesgerichtshof, Urteil from 05.04.2006, Fn. VIII ZR 178/05 und Bundesgerichtshof, Urteil from 23.06.2004, Fn. VIII ZR 361/03). Etwas anderes gilt aber, wenn der Vermieter Ausnahmen einräumt. Also doch, trotz Verwendung von starren Fristen, auf den Grad der Abnutzung abstellt (Bundesgerichtshof, Urteil from 20.10.2004, Fn. VIII ZR 378/03).
Art und Weise der Ausführung der Renovierung ist Sache des Mieters
Der Vermieter darf dem Mieter nicht vorschreiben, wie er die Renovierung vorzunehmen hat. Dies ist allein Sache des Mieters. Daher sind Klauseln, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, unwirksam (Bundesgerichtshof, Urteil from 28.03.2007, Fn. VIII ZR 199/06). Dem Mieter steht es auch frei eine eigene Farbgestaltung der Räume vorzunehmen. Er ist dabei nicht an die Vorgaben des Vermieters gebunden (Bundesgerichtshof, Urteil from 20.01.2010, Fn. VIII ZR 50/09, Bundesgerichtshof, Urteil from 18.06.2008, Fn. VIII ZR 224/07 und Bundesgerichtshof, Urteil from 18.02.2009, Fn. VIII ZR 166/08).
Mieter nur zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet
Eine Schönheitsreparaturklausel verpflichtet den Mieter nicht dazu, Instandhaltungsarbeiten vorzunehmen. Vielmehr muss er nur die Gebrauchsspuren beseitigen. Dies kann etwa die Reinigung eines Teppichs beinhalten, aber auf keinen Fall eine Neuverlegung (Oberlandesgericht Hamm, Beschluss from 22.03.1991, Fn. 30 REMiet 3/90). Denn dies gehört ebenso zu den Instandhaltungsarbeiten, wie das Abschleifen und die Versiegelung eines Parkettbodens (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil from 16.10.2003, Fn. I-10 U 46/03). Für die Instandhaltungsarbeiten ist der Vermieter zuständig. Er kann sie daher nicht durch eine Klausel des Mietvertrags auf den Mieter überwälzen.
Keine Pflicht des Mieters Fachfirma zu beauftragen
Zudem ist der Mieter nicht verpflichtet zur Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Fachfirma zu beauftragen. Vielmehr muss ihm stets die Möglichkeit gegeben werden in Eigenleistung zu renovieren. Klauseln, wonach der Mieter verpflichtet ist Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, sind daher unzulässig (Bundesgerichtshof, Urteil from 09.06.2010, Fn. VIII ZR 294/09).
Außenanstrich nicht Aufgabe des Mieters
Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten einen Außenanstrich der Fenster und Türen vorzunehmen sowie eine Loggia zu streichen, sind ebenfalls unwirksam. Denn der Mieter muss nur den Innenanstrich vornehmen (Bundesgerichtshof, Urteil from 18.02.2009, Fn. VIII ZR 210/08 und Kammergericht Berlin, Urteil from 17.09.2007, Fn. 8 U 77/07).
Unwirksamkeit von Endrenovierungsklauseln
Ebenso wie die starren Fristen, die keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung nehmen, sind auch sogenannte Endrenovierungsklauseln unzulässig. Eine solche legt dem Mieter nämlich zum Ende der Mietzeit ebenfalls eine Renovierungspflicht auf, ohne dass der Abnutzungsgrad der Wohnung beachtet wird (Bundesgerichtshof, Urteil from 14.01.2009, Fn. VIII ZR 71/08).
Wir wohnen in einer Dachgeschoßwohnung, die 1994 ausgebaut wurde und Velux-Holzfenster bekam, die weiß gestrichen wurde.Dies soll nach Aussage des Dachdeckers nicht sein, da sich das Holz dadurch zusammenzieht. Die Fenster wurde vor unserem Einzug 2012 nicht neu gestrichen, es hat reingeregnet und nun platzt die Farbe ab. Müssen wir die Fenster selbst streichen? Mittlerweile müssen das 5. und 6. Fenster erneuert werden, da es reinregnete. Diese neuen Fenster sind weiß-beschichtet. Vielen Dank für eine Antwort. Ch. Schneider
guten abend, ich muss nach 11 monaten aus meiner wohnung wegen arbeitsbedingtem auslandverzug wieder ausziehen- die klausel der schönheitsreparaturen beinhaltet das weisseln- muss ich das nach so kurzer zeit auch schon tun ? ich musste durch anbringen von lampe, spiegel , und regal 6 löcher in die wandfliesen im bad bohren – nur in die fugen ging leider nicht- ich habe aber gehört, dass eine gewisse anzahl erlaubt ist ?? bei einer fliese ist allerdings beim bohren auch ein kleines stück abgesprungen 1cmx0,8cm was mach ich da ??vielen vielen dank für ihre antwort – besten gruss k. wunder