Darf man wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück die Miete mindern?
Kommt es auf dem Nachbargrundstück zu Bauarbeiten, ist es mit der Ruhe bald vorbei. Von den Baumaßnahmen kann aber nicht nur eine erhebliche Lärmbelästigung ausgehen. Vielmehr kann es darüber hinaus zu erheblichen Beeinträchtigungen durch Staub und Schmutz kommen. Es ist also kein Wunder, wenn sich ein Mieter dadurch in seiner Wohnqualität beeinträchtigt fühlt und seine Miete mindern will. Aber darf er das überhaupt?
Darf man wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück die Miete mindern?
Wird die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch durch einen Mangel beeinträchtigt, besteht grundsätzlich gemäß § 536 Abs. 1 BGB ein Recht zur Mietminderung. Dass eine solche Beeinträchtigung und damit ein Mangel in baubedingten Belästigungen zu sehen ist, steht außer Frage.
Zudem kommt es auch nicht auf ein Verschulden des Vermieters an. Es spielt also keine Rolle, ob der Vermieter die Bauarbeiten zu verantworten oder Einfluss auf ihre Ausführung hat. Denn das Minderungsrecht des Mieters setzt kein Verschulden des Vermieters voraus.
Das Mietminderungsrecht kann aber in bestimmten Fällen ausgeschlossen sein. So etwa, wenn dem Mieter zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses der Mangel bekannt war (§ 536b BGB). Das bedeutet, dass der Mieter seine Miete beispielsweise dann nicht mindern darf, wenn für ihn Anhaltspunkte für zukünftige Baumaßnahmen ersichtlich waren, er also mit ihnen rechnen musste (vgl. Landgericht Berlin, Urteil from 13.03.2013, Fn. 65 S 321/11). Doch wann ist das der Fall?
Welche Anhaltspunkte sprechen für potentielle Baumaßnahmen?
Nach Ansicht der Gerichte können folgende Anhaltspunkte auf bevorstehende Baumaßnahmen hindeuten:
Baulücken (Landgericht Berlin, Urteil from 17.09.2012, Fn. 63 S 208/12 und Landgericht Berlin, Urteil from 17.03.2007, Fn. 63 S 155/07)
sanierungsbedürftige Nachbargebäude (Kammergericht Berlin, Urteil from 03.06.2002, Fn. 8 U 74/01, Oberlandesgericht München, Urteil from 26.03.1993, Fn. 21 U 6002/92 und Landgericht Gießen, Urteil from 15.12.2010, Fn. 1 S 210/10)
stadtbekannte Bauprojekte (Amtsgericht Eckernförde, Urteil from 27.04.2010, Fn. 6 C 670/09)
Liegen solche Umstände vor, muss ein Mieter damit rechnen, dass es zu späteren Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück kommen kann. Nimmt er sie widerspruchslos hin, ist sein Recht zur Mietminderung ausgeschlossen. Zudem ist sein Minderungsrecht ausgeschlossen, wenn er schriftlich vom Vermieter über die Baumaßnahmen in Kenntnis gesetzt wurde (Landgericht Berlin, Urteil from 10.02.2012, Fn. 63 S 206/11).
Zur Vertiefung des Themas Mietminderung: Das ABC der Mietminderung.
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immer noch verdeckendes Werbebild auf dem Artikel .
Die 63. Kammer des LG Berlin muss ihre Ausführungen zu Baulücken wegen VerfGH Berlin 8/14 neu überdenken.