Mieter gestorben: Was passiert mit dem Mietvertrag bei Tod des Mieters?Wird der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters fortgesetzt?
Wenn der Mieter einer Wohnung stirbt, stellt sich für den Vermieter und etwaigen Mitmietern oder anderen Mitbewohnern die Frage, was eigentlich mit dem Mietvertrag passiert. Endet dieser oder wird er mit den Erben des Mieters oder den Mitmietern fortgesetzt?
Wird der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters fortgesetzt?
Ob der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters fortgesetzt wird, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. So ist maßgeblich, ob zum Beispiel im Mietvertrag noch andere Mieter stehen oder ob Familienangehörige mit im Haushalt wohnen. Die folgende Übersicht soll Aufschluss darüber bringen, was mit dem Mietvertrag passiert, wenn der Mieter stirbt.
Fortsetzung des Mietvertrags mit übrigen Mietern
Stehen im Mietvertrag noch weitere Mieter, so wird das Mietverhältnis mit diesen Personen fortgesetzt. Geregelt wird dies in § 563a Abs. 1 BGB. Den Mietern steht in einem solchen Fall aber ein Sonderkündigungsrecht zu. Die überlebenden Mieter können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB). Dem Vermieter steht demgegenüber kein Sonderkündigungsrecht zu.
Eintrittsrecht für im Haushalt mitwohnende Familienangehörige
Ist der Mietvertrag nur mit dem verstorbenen Mieter abgeschlossen worden, können im Haushalt wohnende Familienangehörige in den Mietvertrag eintreten. Dieses Recht steht gemäß § 563 Abs. 1 BGB zunächst dem Ehegatten bzw. dem eingetragenen Lebenspartner zu. Zudem können im Haushalt mitwohnende Kinder in den Mietvertrag eintreten, solange nicht bereits der überlebende Ehegatte in den Mietvertrag eintritt. Weitere Familienangehörige oder sonstige Personen, welche mit dem verstorbenen Mieter zusammen in der Wohnung wohnten, können dann in den Mietvertrag eintreten, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner von ihrem Eintrittsrecht Gebrauch machen (§ 563 Abs. 2 BGB). Es ist zu beachten, dass die Wohnung der Lebensmittelpunkt der eintretenden Person gewesen sein muss. Hat die Ehefrau des verstorbenen Mieters zum Beispiel hauptsächlich in Mexiko gewohnt und stand die Wohnung weitgehend leer, besteht kein Eintrittsrecht nach § 563 BGB (Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Urteil from 31.03.2015, Fn. 922 C 245/13).
Die eintrittsberechtigte Person kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters gegenüber dem Vermieter erklären, dass sie nicht den Mietvertrag fortsetzen will. In einem solchen Fall kommt es nicht zu einem Eintritt (§ 563 Abs. 3 BGB).
Zudem steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB zu. Er kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis der eingetretenen Person mit einer Frist von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen. Voraussetzung dafür ist aber, dass in der Person des eintretenden ein wichtiger Grund zur Kündigung vorliegt. Dies ist etwa zu bejahen, wenn aufgrund von negativen SCHUFA-Einträgen und Zahlungsrückständen erhebliche Zweifel an der Zahlungsfähigkeit der eingetretenen Person bestehen (Amtsgericht München, Urteil from 18.08.2016, Fn. 432 C 9516/16).
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Fortsetzung des Mietvertrags mit Erben
Führen weitere Mieter den Mietvertrag nicht fort oder gibt es keine Personen, die in den Mietvertrag eintreten können oder wollen, so wird der Mietvertrag mit den Erben fortgesetzt. Bestimmt wird dies durch § 564 BGB. In diesem Fall haben sowohl die Erben als auch der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Die Ein-Monats-Frist beginnt mit dem Zeitpunkt der Kenntniserlangung vom Tod des Mieters und vom nicht erfolgten Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung.
Welche Folgen hat eine Fortsetzung des Mietverhältnisses?
Wird das Mietverhältnis fortgesetzt, so bleiben alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag bestehen. Der Inhalt des Mietvertrags ändert sich nicht. Muss etwa der verstorbene Mieter keine Schönheitsreparaturen vornehmen, so ist auch nicht der neue Mieter verpflichtet solche Arbeiten auszuführen. Anders sieht es jedoch bei der Mietsicherheit aus. Hat der verstorbene Mieter keine Mietsicherheit geleistet, so kann der Vermieter nach § 563b Abs. 3 BGB entweder von den überlebenden Mietern oder den in den Mietvertrag eingetretenen Familienangehörigen eine Mietsicherheit verlangen.
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