Mietschulden - zu wenig Miete gezahlt: Wie lange kann der Vermieter Mietnachzahlungen vom Mieter fordern?Wann Mietforderungen verjähren
In einem Mietverhältnis kann es vorkommen, dass der Mieter seine Miete oder zumindest einen Teil davon nicht mehr zahlt. Die Gründe dafür können vielfältig sein. So kann der Mieter einer Wohnung zum Beispiel der Ansicht sein wegen eines Mietmangels seine Miete mindern zu dürfen oder eine vom Vermieter geforderte erhöhte Miete nicht zahlen zu müssen. Der Vermieter wird dies in der Regel nicht akzeptieren und die Nachzahlung der Mietrückstände verlangen. Doch wie lange kann er die Mietnachzahlung verlangen?
Hier geht es bei uns von Rechtsfragen online (refrago.de) um das Thema der „Verjährung von Mietschulden„. Das Eintreiben von Mietschulden ist eine unangenehme Aufgabe. Wenn sich der Mieter weigert zu zahlen, muss der Vermieter oft einen langwierigen Prozess durchlaufen und seine Forderungen gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen. Dies ist auch der Grund, warum es oft viel Zeit in Anspruch nimmt, bis der Vermieter seine Forderungen tatsächlich realisiert. Das Gesetz gewährt dem Vermieter grundsätzlich ausreichend Zeit, um Mietrückstände einzufordern. Dennoch sollte der Vermieter nicht zu lange warten, da sonst die Gefahr besteht, dass der Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Miete verjährt. Es ist daher ratsam, rechtzeitig Maßnahmen zu ergreifen, um die Forderungen einzutreiben.
Verjährung von Mietschulden – Wie lange kann der Vermieter Mietnachzahlungen vom Mieter fordern?
Der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung der Mietrückstände verjährt nach der regelmäßigen Verjährungsfrist. Diese beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entsteht (§ 199 Abs. 1 BGB). Hat der Mieter daher zum Beispiel für den Oktober 2023 ein Minderungsrecht geltend gemacht und daher einen Teil seiner Miete einbehalten, so hat der Vermieter bis zum 31.12.2026 Zeit die Mietnachzahlung einzufordern. Dies gilt im Übrigen unabhängig davon, ob der Mietvertrag noch besteht oder bereits beendet ist.
Kann die Geltendmachung der Mietnachzahlung schon vorher ausgeschlossen sein?
Unter Umständen kann der Vermieter schon vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist seinen Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände verlieren. Macht nämlich der Vermieter über eine längere Zeit hindurch die Mietnachzahlung nicht geltend, richtet sich der Mieter darauf ein und muss der Mieter nach dem Verhalten des Vermieters eine zukünftige Geltendmachung nicht erwarten, so verwirkt der Anspruch auf Nachzahlung. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn der Vermieter über eine lange Zeit hinweg eine Mietminderung widerspruchslos hinnimmt (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil from 19.10.2005, Fn. XII ZR 224/03).
Achtung: Die Verjährung von Mietschulden kann gehemmt sein
Vom Beginn der Verjährungsfrist bis zu ihrem Ende können auch mehr als drei Jahre vergehen, insbesondere wenn die Verjährung gehemmt ist. Gemäß § 209 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird der Zeitraum, in dem die Verjährung gehemmt ist, nicht in die Verjährungsfrist mit eingerechnet. Dies bedeutet, dass die Verjährungsfrist während dieser Zeit pausiert und erst nach dem Ende der Hemmung weiterläuft. Es ist wichtig zu beachten, dass verschiedene Umstände zu einer Hemmung der Verjährung führen können, wie beispielsweise Klagen oder außergerichtliche Verhandlungen.
Gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 26.10.2006 – VII ZR 194/05 – ist der Begriff „Verhandlungen“ weit auszulegen. Demnach genügt bereits ein Meinungsaustausch über den Anspruch zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner, solange die Leistung nicht sofort und eindeutig abgelehnt wird. Verhandlungen finden bereits statt, wenn der Schuldner Erklärungen abgibt, die den Gläubiger dazu veranlassen, anzunehmen, dass der Schuldner sich auf Diskussionen über die Berechtigung des Anspruchs einlässt. Es ist nicht erforderlich, dass dabei eine Kompromissbereitschaft oder eine Bereitschaft zur Zugeständnissen signalisiert wird.
Vermieter hat ein rechtskräftiges Urteil über die Mietschulden – Verjährung erst nach 30 Jahren
Hat der Vermieter den Mieter wegen der Mietschulden verklagt und ein Urteil erstritten, so kann er den (ehemaligen) Mieter in Bezug auf die Mietschulden 30 Jahre lang in Anspruch nehmen. Laut § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB verjähren rechtskräftige Ansprüche erst nach 30 Jahren.
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