Wer schuldet die Auszahlung der Mietkaution im Falle eines Eigentümerwechsels?
Der Mieter einer Wohnung schuldet in der Regel die Leistung einer Mietsicherheit. Oft geschieht dies durch Einzahlung einer Kaution. Ist das Mietverhältnis beendet und stehen dem Vermieter keine offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis zu, kann der Mieter die Rückzahlung der geleisteten Kaution verlangen. Doch wem gegenüber besteht der Anspruch, wenn es während der Mietzeit zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist? Ist der alte oder der neue Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet?
Wer schuldet die Auszahlung der Mietkaution im Falle eines Eigentümerwechsels?
Kommt es während der Mietzeit zu einem Eigentümerwechsel, so ist der neue Vermieter verpflichtet die durch den Mieter geleistete Kaution zurückzuzahlen. Geregelt ist dies in § 566a Satz 1 BGB, der am 1. September 2001 in Kraft trat. Für die Rückzahlungspflicht spielt es keine Rolle, ob der Erwerber vom Vermieter die Mietkaution erhalten hat. Ist es dem Mieter dagegen nicht möglich die Rückzahlung vom neuen Vermieter zu verlangen, so bleibt weiterhin gemäß § 566a Satz 2 BGB der alte Vermieter verpflichtet. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der neue Vermieter insolvent ist, seine Konten gepfändet sind, er an einen unbekannten Ort verzogen ist oder er ernstlich und endgültig die Rückzahlung verweigert.
Vorsicht bei Eigentümerwechsel vor dem 1. September 2001
Zu beachten ist, dass § 566a BGB nach Ansicht des Bundesgerichtshofs keine Anwendung findet, wenn der Eigentümerwechsel vor dem 1. September 2001 geschah (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 381/03). Liegt der Grundstückskauf vor diesem Zeitpunkt gilt noch die alte Rechtslage. Dabei ist es unerheblich zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis endet. Danach bestand für den Mieter nur dann ein Rückzahlungsanspruch, wenn die Mietsicherheit dem Erwerber ausgehändigt wurde oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat (siehe § 572 a.F.).