Was ist das Vermieter­pfandrecht?

Was ist das Vermieter­pfandrecht?

Das Vermieter­pfandrecht ist ein spezielles Pfandrecht für den Vermieter, das sich auf die vom Mieter ein­gebrachten Sachen erstreckt und Forderungen aus dem Miet­verhältnis absichern soll (§ 562 Abs. 1 BGB). Voraussetzung ist zunächst, dass zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein wirksamer Mietvertrag besteht.

Auf welche Sachen erstreckt sich das Pfandrecht?

Das Vermieter­pfandrecht erstreckt sich auf:

• im Eigentum des Mieters befindliche Sachen

  Das Pfandrecht umfasst somit nicht die von einem Untermieter ein­gebrachten Sachen. Bei Eheleuten und Lebens­partnern ist zu beachten, dass die Eigen­tums­ver­mutung des § 1362 BGB bzw. § 8 des Lebens­partner­schafts­gesetzes gilt. Diese Vermutung ist nicht auf nicht­eheliche Lebens­gemein­schaften anzuwenden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.12.2006, Az. IX ZR 92/05). Das Pfandrecht erstreckt sich darüber hinaus nicht dadurch auf im Eigentum dritter Personen stehende Sachen, weil der Mieter die Sachen in die Wohnung einbringt (vgl. Bundesgerichtshof, vom 03.03.2017, Az. V ZR 268/15). Ist der Mieter nicht Eigentümer der ein­gebrachten Sachen, weiß davon aber nichts der Vermieter, entsteht dennoch kein Pfandrecht. Denn ein gut­gläubiger Erwerb kommt beim Vermieter­pfandrecht nicht in Betracht.

• vom Mieter eingebrachte Sachen

  Die Sachen müssen vom Mieter im Rahmen eines bestehenden Miet­vertrags eingebracht werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Sachen persönlich vom Mieter oder durch Dritte in die Mieträume gelangen. Ein Einbringen liegt zudem auch dann vor, wenn Sachen des Vormieters mit Zustimmung des Mieters im Mietobjekt verbleiben oder der Mieter in den Mieträumen Sachen herstellt.

• nicht vom Pfändungs­schutz umfasste Sachen

  Vom Pfandrecht des Vermieters ausgeschlossen sind schließlich Sachen, die nicht der Pfändung unterliegen (§ 562 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu gehören alle die in §§ 811, 811c der Zivil­prozess­ordnung genannten Sachen.

Welche Miet­forderungen werden abgesichert?

Das Vermieter­pfandrecht sichert nur Forderungen aus dem Miet­verhältnis ab. Dazu gehören beispiels­weise:

• der Mietzins, einschließlich eines gegebenenfalls bestehenden Unter­miet­zu­schlags

• die Betriebs­kosten (Voraus­zahlungen und Nach­zahlungen)

• die Nutzungs­entschädigung aufgrund Vor­enthalten der Wohnung

• ein Schadens­ersatz­anspruch wegen Verletzung miet­vertrag­licher Pflichten (Bsp.: unterlassene Mängela­nzeige, Beschädigung der Mietsache, unterlassene Schönheits­reparaturen)

• die Kosten einer Kündigung und eines gegebenenfalls anschließenden gerichtlichen Räumungs­ver­fahrens

Die Miet­vertrags­parteien können das Pfandrecht nicht auf andere Forderungen erstrecken.

Kann auf das Vermieter­pfandrecht verzichtet werden?

Der Vermieter kann auf das Vermieter­pfandrecht verzichten. Die Miet­vertrags­parteien können auch vereinbaren, dass das Pfandrecht nur für bestimmte Gegenstände gilt.

Welche Folgen hat ein Vermieter­pfandrecht?

Lesen Sie dazu folgende Rechtsfrage: Welche Folgen hat ein Vermieter­pfandrecht?

Darf der Mieter vom Vermieter­pfandrecht umfasste Sachen aus der Wohnung entfernen?

Lesen Sie dazu folgende Rechtsfrage: Darf der Mieter vom Vermieter­pfandrecht umfasste Sachen aus der Wohnung entfernen?