Rückzahlung der Mietkaution: Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig verpflichtet die geleistete Mietkaution zurückzuzahlen. Bestehen aber noch offene Forderungen aus dem Mietverhältnis, kann der Vermieter die Auszahlung verweigern. Solche Forderungen können sich daraus ergeben, dass Mietbeträge oder Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung noch offen sind oder dass dem Vermieter Kosten für die Renovierung der Wohnung entstanden sind (vgl. Amtsgericht Wetzlar, Urteil vom 04.06.2012, Az. 38 C 264/12 (38)). Die Deckung solch offener Beträge oder solcher Kosten soll die Mietkaution gerade gewährleisten. Die Gerichte sprechen dem Vermieter eine Frist von 3-6 Monaten zu, um das Bestehen von noch offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis zu überprüfen (vgl. Amtsgericht Remscheid, Urteil vom 19.07.2013, Az. 7 C 71/13). Nach Ablauf dieser Frist steht dem Mieter der Anspruch auf Rückzahlung zu.
In Ausnahmefällen kann die Frist zur Prüfung aber über die sechs Monate hinausgehen. Etwa dann, wenn Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05).

Kann der Vermieter nicht innerhalb von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses vollständig über das Kautionsguthaben abrechnen, weil er z.B. die Betriebskostenabrechnung noch nicht erstellt ist, kann der Mieter bis auf einen angemessenen Restbetrag einstweilen Auszahlung verlangen. Der Restbetrag richtet sich nach etwaiger zu erwartender Nachzahlungspflicht von Nebenkosten durch den Mieter.

Was ist bei der Mietkautionszahlung für den Mieter und Vermieter zu beachten?

Der Mieter muss beachten, dass er erst dann einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution hat, sobald das Mietverhältnis beendet ist. Erst nach der erfolgten Rückzahlung kann er frei über den Kautionsbetrag verfügen. Daher ist es unzulässig während des laufenden Mietvertrags die Mietkaution mit den Mietzahlungen zu verrechnen (Landgericht Berlin, Beschluss vom 13.02.2012, Az. 12 T 1/12 und Amtsgericht München, Urteil vom 14.02.2012, Az. 415 C 31694/11).
Streitet der Vermieter die Zahlung einer Mietkaution ab, so muss der Mieter nachweisen, dass er die Kaution geleistet hat. Kann er dies nicht beweisen, hat er auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (vgl. Amtsgericht Hamburg-Barmbek, Urteil vom 25.07.2005, Az. 812 C 322/03).
Für den Vermieter ist wichtig zu wissen, dass sein Anspruch auf Leistung einer Mietkaution der Verjährung unterliegt. Er muss seinen Anspruch innerhalb von drei Jahren ab dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltend machen (Landgericht Darmstadt, Urteil vom 07.03.2007, Az. 4 O 529/06 und Landgericht Duisburg, Urteil vom 28.03.2006, Az. 13 S 334/05). Tut er dies nicht, ist der Mieter nicht mehr verpflichtet eine Mietkaution zu erbringen.
Zudem ist zu beachten, dass der Vermieter die Mietkaution nur für noch offene Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis verwenden darf. Stehen dem Vermieter daher gegenüber seinem Mieter Forderungen zu, die nicht aus dem Mietverhältnis herrühren, darf er die Kaution nicht anrühren (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 36/12).