Darf ein Vermieter seine Zustimmung zu einer Untermiete von einem Untermietzuschlag abhängig machen?
Besteht für einen Mieter ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil seiner Wohnung unter zu vermieten, so muss der Vermieter der Untermiete grundsätzlich zustimmen. Doch ist er berechtigt, seine Zustimmung von einem Untermietzuschlag abhängig zu machen? Ein solcher Zuschlag kann unter dem Gesichtspunkt der größeren Abnutzung der Wohnung oder durch höhere Betriebskosten durch mehr Bewohner sinnvoll erscheinen.
Darf ein Vermieter seine Zustimmung zu einer Untermiete von einem Untermietzuschlag abhängig machen?
Ein Vermieter darf unter den Voraussetzungen des § 553 Abs. 2 BGB einen Untermietzuschlag verlangen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt, wenn dem Vermieter die Untermiete nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Dies soll dann der Fall sein, wenn der Vermieter durch die Untermiete stärker belastet wird, insbesondere durch höhere Betriebskosten oder durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung. Gibt der Mieter nicht sein Einverständnis, gilt zugleich die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete als nicht gegeben. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf den Zuschlag.
Wie hoch kann der Untermietzuschlag sein?
Für preisgebundenen Wohnraum gibt es in § 26 Abs. 3 der Neubaumietenverordnung 1970 eine Sonderregelung. Danach darf der Vermieter bei einem Untermieter einen Untermietzuschlag
in Höhe von 2,50 Euro monatlich und bei zwei und mehr Untermietern einen Zuschlag in Höhe von 5 Euro monatlich erheben.
In allen anderen Fällen wird ein Zuschlag in Höhe von 20 % der Untermiete als angemessen erachtet. Erreicht der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, so dass der Mieter deshalb durch die Untervermietung einen höheren Gewinn erzielt, wird ein Untermietzuschlag in Höhe von bis zu 25 % als zulässig erachtet. Voraussetzung ist aber, dass selbst durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird (vgl. Landgericht Berlin, Beschluss vom 07.07.2016, Az. 18 T 65/16).