Haben Mieter von Geschäftsräumen im Corona-Lockdown einen Anspruch auf Reduzierung der Miete?Mietanpassung kann möglich sein
Die Coronapandemie hatte enorme Auswirkungen auf das Wirtschaftsleben. Lockdowns und Corona-Maßnahmen wie Maskenpflicht, Zutrittsbeschränkungen (2G, 2G+ oder 3G) und Kapazitätsgrenzen für Veranstaltungen haben bei vielen Unternehmern zu Umsatzeinbußen geführt. Für betroffene Geschäftsrauminhaber stellt sich deshalb die Frage, ob sie bei lockdownsbedingten Umsatzeinbrüchen die Miete für ihre Geschäftsräume überhaupt weiterbezahlen müssen bzw. ob sie die Miete nicht reduzieren können. Warum sollen sie dem Vermieter den vollen Mietpreis bezahlen müssen, wenn ihnen aufgrund der Corona-Maßnahmen die Kunden wegbleiben und sie die Geschäftsraume gar nicht mehr so nutzen können, wie bei Mietvertragsbeginn geplant?
Richtig ist, dass Geschäftsraummieter durch die Corona-Lockdowns unverschuldet wirtschaftlich in Mitleidenschaft gezogen werden. Richtig ist aber auch, dass die Vermieter der Gewerbeimmobilien die Coronapandemie bzw. die Corona-Maßnahmen ebenso wenig verschuldet haben. Vielmehr trifft die Pandemie die gesamte Gesellschaft, die sich durch ihre politischen Institutionen die jeweils geltenden Corona-Regeln auferlegt hat.
Mieter tragen Risiko von Konjunktureinbrüchen
Grundsätzlich ist es so, dass der Mieter einer Gewerbeimmobilie das Risiko der Geschäftsentwicklung trägt. Wie hoch die Kundenfrequenz vor Ort ist und ob sich diese ändert, ob ein konjunktureller Abschwung an die Stelle jahrelangen Wachstums tritt, liegt genauso wie die Entwicklung von Nebenkosten und die Tragfähigkeit des Geschäftskonzepts, das in den Mieträumen betrieben wird, im Risikobereich des Geschäftsraummieters.
All diese Faktoren gehören zum üblichen Lauf des Wirtschaftslebens und sind bereits in die grundsätzliche Risikoverteilung zwischen den Mietvertragsparteien eingepreist. Der Vermieter hat lediglich dafür zu sorgen, dass der Mieter die gemietete Immobilie vertragsgemäß nutzen kann, während es im Risikobereich des Mieters liegt, ob die Geschäfte in den Mieträumen gut laufen oder nicht.
Ist Coronapandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage?
Andererseits könnte es sich bei der Coronapandemie und den auf sie zurückgehenden staatlichen Maßnahmen um einen Fall des Rechtsinstituts der „Störung der Geschäftsgrundlage“ handeln.
So lässt es sich tatsächlich in Zweifel ziehen, ob unter Lockdown-Bedingungen Gewerberaummietern die vertragsgemäße Nutzung der Geschäftsräume überhaupt möglich ist. Gehört zur vertragsgemäßen Nutzungsmöglichkeit nicht auch, dass Kunden die Mieträume überhaupt betreten dürfen? Dies war immerhin während der harten Lockdowns in der Vergangenheit über Monate nicht der Fall.
Urteil des Bundesgerichtshofs zur Mietreduzierung wegen Corona-Einschränkungen
So sieht es auch der Bundesgerichtshof. Bei Corona-Lockdowns und den mit ihnen einhergehenden Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb kann tatsächlich eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ gemäß § 313 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vorliegen. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12.01.2022 (Az. XII ZR 8/21) entschieden. Danach kann eine Anpassung des Vertrags (d.h. bei Mietverträgen eine Reduzierung der Miete) verlangt werden, wenn sich „Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert“ haben und die Parteien „den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen haben“.
Eine solche Anpassungsmöglichkeit von Mietverträgen nach den Regeln der „Störung der Geschäftsgrundlage“ hat der Bundesgerichtshof also dem Grundsatz nach anerkannt, allerdings an hohe Voraussetzungen geknüpft.
Geschäftsraummieter muss Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sein
Grundsätzlich, so der Bundesgerichtshof, hätten bei Mietvertragsabschluss vor der Coronapandemie sowohl Mieter als auch Vermieter die Erwartung gehabt, dass sich die „grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen“ des Mietvertrags „nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur-)Katastrophe ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde .
Diese Erwartung sei mit der Coronapandemie und den daraufhin ergangenen staatlichen Corona-Maßnahmen und Lockdowns, wonach u.a. Geschäftslokale zeitweilig vollständig geschlossen werden mussten, schwerwiegend gestört worden.
Dies allein, so der BGH, reiche jedoch noch nicht für eine Anpassung eines gewerblichen Mietvertrags aus. § 313 BGB verlange darüber hinaus, dass dem betroffenen Gewerbemieter „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann“.
Geschäftsraummieter muss Unzumutbarkeit und Verluste nachweisen
Dabei verbiete sich eine pauschale Betrachtungsweise. Vielmehr seien sämtliche Umstände des Einzelfalls wie etwa staatliche Finanzhilfe für den betroffenen Gewerbemieter zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile zu berücksichtigen.
Gewerbemieter, die sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage berufen, müssen nachweisen, dass ihnen ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Sie müssen konkret darlegen und beweisen, welche Nachteile ihnen aus der Betriebsschließung aufgrund des Corona-Lockdowns entstanden sind, die eine vollstände Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machen. Außerdem müssen sie nachweisen, welche zumutbaren Anstrengungen sie unternommen haben, um drohende Verluste auszugleichen. Sie müssen nachweisen, dass sie mögliche Hilfsleistungen beantragt haben.
Wendet hingegen der Vermieter ein, dass die vom Mieter behaupteten Verluste nicht auf der Coronapandemie beruhen, trifft ihn hierfür die Darlegungs- und Beweislast.