Mieterhöhung: Was ist bei einer Mieterhöhung zu beachten?

Was ist bei einer Mieterhöhung zu beachten?

Was der Vermieter bei der Mieterhöhung beachten muss, richtet sich danach, ob die Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete erhöht werden soll oder die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsarbeiten erfolgt (vgl. Die Mieterhöhung: Informationen zur Rechtslage rund um die Mieterhöhung). Zudem spielt es eine Rolle, ob es sich beim Mietobjekt um öffentlich geförderten Wohnraum handelt und ob im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde.
Zu beachten ist darüber hinaus, dass eine Mieterhöhung auch durch Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zustande kommen kann (§ 557 Abs. 1 BGB). In einem solchen Fall sind außer der schriftlichen Fixierung der Vereinbarung keine besonderen Anforderungen zu stellen. Es kann zudem auch der umgekehrte Fall schriftlich vereinbart werden, nämlich der Ausschluss oder die Begrenzung einer zukünftigen Mieterhöhung.

Was ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu beachten?

• Wann kann die Mieterhöhung erklärt werden?

  Die Mieterhöhung zwecks Anpassung mit der örtlichen Vergleichsmiete kann 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung verlangt werden. Sie tritt aber erst 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung in Kraft (vgl. § 558 Abs. 1 BGB).

• Wie ist die Mieterhöhung zu erklären?

  Das Mieterhöhungsverlangen muss gegenüber dem Mieter schriftlich erklärt werden und ihn zur Zustimmung auffordern. Es muss außerdem über eine nachvollziehbare Begründung für die Mieterhöhung verfügen (vgl. § 558a Abs. 1 BGB). Der Vermieter muss also darlegen, warum er die erhöhte Miete für ortsüblich hält. Er kann dabei gemäß § 558a Abs. 2 BGB auf folgende Dinge Bezug nehmen:

  o Mietspiegel

  Zu beachten ist, dass bei Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels, der Vermieter verpflichtet ist, diesen zwingend mit beizufügen (§ 558a Abs. 3 BGB). Dies gilt unabhängig davon welches Begründungsmittel er eigentlich wählt.

  o Auskunft aus einer Mietdatenbank

  o begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

  Die Kosten für die Beauftragung eines Sachverständigen kann der Vermieter nach Ansicht des Landgerichts Mainz nicht vom Mieter ersetzt verlangen (Landgericht Mainz, Beschluss from 20.01.2004, Fn. 3 T 16/04).

  o Mieten mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen

• Um wie viel kann die Miete erhöht werden?

  Die Miete kann grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Diese bemisst sich nach der Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort gezahlt wurden. Vom Mieter selbst vorgenommene Wohnwertverbesserungen bleiben dabei grundsätzlich außer Betracht (Bundesgerichtshof, Urteil from 07.07.2010, Fn. VIII ZR 315/09).

  Eine zweite Einschränkung erfährt die Mieterhöhung durch die sogenannte Kappungsgrenze. Diese beträgt in der Regel 20 % innerhalb von drei Jahren.

• Ab welchem Zeitpunkt gilt die Mieterhöhung?

  Dem Mieter steht nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens eine Überlegungsfrist von zwei Monaten zuzüglich des Monats, in dem das Verlangen ihm zuging, zu. In dieser Zeit kann er seine Zustimmung erteilen oder nicht. Erteilt er seine Zustimmung, tritt die Mieterhöhung mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens in Kraft (§ 558b Abs. 1 BGB). Dem Vermieter steht es aber frei, die Erhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt geltend zu machen (Bundesgerichtshof, Urteil from 25.09.2013, Fn. VIII ZR 280/12).

  Die Mieterhöhung tritt jedoch dann nicht ein, wenn der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB Gebrauch macht und wenn der Mieter zu Recht seine Zustimmung verweigern durfte.

• Was tun bei verweigerter Zustimmung des Mieters?

  Wenn der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert, kann der Vermieter Klage auf Zustimmungserteilung erheben. Er muss dies innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist des Mieters tun (§ 558b Abs. 2 BGB). Zahlt der Mieter jedoch die erhöhte Miete vorbehaltlos, so kann dies für eine stillschweigende Zustimmung sprechen (Amtsgericht München, Urteil from 14.08.2013, Fn. 452 C 11426/13, ebenso Amtsgericht Schöneberg, Urteil from 02.09.2009, Fn. 6 C 280/09).

Welche Anforderungen gibt es an der Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsarbeiten?

• Wann kann die Mieterhöhung erklärt werden?

  Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten kann nach Abschluss der Arbeiten erklärt werden (§ 559 Abs. 1 BGB).

• Wie ist sie zu erklären?

  Die Mieterhöhung ist schriftlich zu erklären und muss zudem die zugrundeliegende Berechnung sowie eine Erläuterung dazu enthalten (§ 559b Abs. 1 BGB). Der Mieter ist berechtigt die der Berechnung zugrundeliegenden Unterlagen einzusehen. Auf seine Zustimmung kommt es jedoch nicht an.

• Um wie viel kann die Miete erhöht werden?

  Die Miete kann bis zu 11 % der für die Wohnung angefallenen Modernisierungskosten erhöht werden (§ 559 Abs. 1 BGB). Von den Kosten sind jedoch staatliche Fördergelder sowie Zinsvorteile abzuziehen (§ 559a BGB). Ebenso abzuziehen sind Kosten, die der Instandhaltung und Instandsetzung zuzurechnen sind (§ 559 Abs. 2 BGB).

  Eine Kappungsgrenze ist nicht zu beachten.

• Ab welchem Zeitpunkt gilt die Mieterhöhung?

  Die Mieterhöhung tritt mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung in Kraft. Sie kann sich jedoch um sechs Monate verlängern, wenn der Vermieter die Modernisierungsarbeiten nicht vorher angekündigt hat und wenn die tatsächliche Mieterhöhung um 10 % höher ausfällt als die angekündigte (§ 559 Abs. 2 BGB).

  Dem Mieter steht jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu. Kündigt er demnach bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft (§ 561 BGB).

Was gilt für eine Mieterhöhung bei öffentlich gefördertem Wohnraum?

• Wann kann die Mieterhöhung erklärt werden?

  Im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnraums darf der Vermieter nur die Miete verlangen, die zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist (§ 8 Abs. 1 des Wohnbindungsgesetzes – WoBindG). Zahlt der Mieter aber eine niedrigere Miete als diese sogenannte Kostenmiete, kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen (§ 10 Abs. 1 WoBindG).

• Wie ist die Mieterhöhung zu erklären?

  Die Mieterhöhung ist schriftlich zu erklären und muss eine Berechnung sowie Erläuterung beinhalten (§ 10 Abs. 1 WoBindG).

• Um wie viel kann die Miete erhöht werden?

  Die Miete kann bis zur Kostenmiete erhöht werden.

• Ab welchem Zeitpunkt gilt die Mieterhöhung?

  Die Mieterhöhung tritt mit Ablauf des Monats in Kraft, in dem die Mieterhöhungserklärung dem Mieter zugegangen ist. Ist die Erklärung nach dem 15. eines Monats zugegangen, so tritt die Mieterhöhung erst mit dem Ablauf des darauf folgenden Monats in Kraft (§ 10 Abs. 2 WoBindG).

  Die Mieterhöhung tritt jedoch dann nicht ein, wenn der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG Gebrauch macht.

Auf was kommt es bei einer Mieterhöhung bei einer Staffel- bzw. Indexmiete an?

Liegt einem Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) bzw. Indexmiete (§ 557b BGB) zugrunde, kann die Miete nur im Rahmen des vereinbarten erhöht werden. Eine Ausnahme besteht bei der Indexmiete. Bei der kann die Miete auch nach erfolgter Modernisierung erhöht werden.

Lesen Sie mehr zu diesem Thema hier: Die Mieterhöhung: Informationen zur Rechtslage rund um die Mieterhöhung