Welche Frist gilt für die Mietkaution-Rückzahlung und was darf verrechnet werden?Was Vermieter und Mieter zur Mietkaution, der Rückzahlung und den Fristen wissen müssen
Die Mietkaution Rückzahlung führt immer wieder zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Wer als Vermieter eine Wohnung vermietet, ist gut beraten eine Mietsicherheit zu verlangen. Meist wird die Mietsicherheit in Form einer Mietkaution geleistet. Aber was muss man eigentlich als Vermieter beachten, wenn man eine Mietkaution vom Mieter verlangt? Und wann muss man dem Mieter die Mietkaution wieder zurückgeben?
Um Ärger bei der Mietkaution Rückzahlung zu vermeiden, lohnt sich ein Blick ins Gesetz. Gesetzlich geregelt ist die Mietkaution für Mietwohnungen in § 551 BGB. Danach darf die Mietkaution höchstens 3 Nettokaltmieten betragen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug aus der Wohnung muss die Mietkaution grundsätzlich zurückbezahlt werden. Allerdings nur dann – so der Sinn der Kaution als Sicherung für den Vermieter – wenn dieser keine Zahlungsansprüche mehr aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter hat.
Die Mietkaution ist nur eine Form der Mietsicherheit. Die Mietsicherheit kann z.B. auch durch Pfand oder durch Stellung eines Bürgen erbracht werden. Ausführliche Informationen zu den verschiedenen Formen der Mietsicherheit finden Sie hier.
Absicherung der Vermieteransprüche
Bei Auszug aus der Wohnung ist es oftmals aber noch gar nicht klar, ob der Mieter noch etwas schuldet. Zum einen muss der Mieter möglicherweise noch für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen bezahlen, oder dem Vermieter fällt erst im Nachhinein auf, dass der Mieter für Beschädigungen an den Wohnräumen aufkommen muss. Auch wenn Beschädigungen bereits bei der Übergabe protokolliert wurden, lässt sich oft erst zu einem späteren Zeitpunkt genau beziffern, wie teuer die Beseitigung des Schadens ist (etwa nach Beauftragung eines Handwerkers und Erstellung der Handwerkerrechnung).
In Zeiten hoher Mietnebenkosten, in denen sich Kosten für Heizung, Wasser, Gas etc. zur sogenannten „zweiten Miete“ entwickeln, hat der Vermieter zudem oftmals die berechtigte Sorge, dass die mit den Mieten gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen nicht ausreichen, und sich erst mit der – noch zu erstellenden – Jahresnebenkostenabrechnung ein Nachzahlungsbetrag für den Mieter herausstellt.
Mietkaution Rückzahlung: Fristen & Regeln – Wann muss der Vermieter die Kaution zurückgewähren?
Solche Geldforderungen aus dem Mietverhältnis soll die Mietkaution absichern. Deshalb braucht der Vermieter die Mietkaution bei begründeter Besorgnis solcher Nachforderungen nicht sofort mit dem Auszug zu erstatten, sondern kann sich noch etwas Zeit mit der Rückzahlung lassen, um etwaige Forderungen prüfen zu können. Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter üblicherweise einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten zu (Bundesgerichtshof, Urteil from 18.01.2006, Fn. VIII ZR 71/05).
Prüf- und Überlegungsfrist bei Nebenkostennachforderungen
Wenn die jährliche Nebenkostenabrechnung jedoch in den vergangenen Jahren eine Nachzahlungspflicht für den Mieter ergeben hat, so dass auch bei der nächsten Abrechnung mit einem entsprechenden Saldo zu rechnen ist, so kann der Vermieter unter Nach Beendigung des Miet|verhältnisses muss Kaution in der Regel binnen einer Sechs-Monats-Frist zurück|gezahlt werden. Denn dann kann die Abrechnungsfrist für die letzten Betriebskosten auch maßgeblich für die Rückzahlungsfrist für die Mietkaution sein. Wenn beispielsweise ein Mieter am Anfang des Jahres auszieht, die Abrechnung für das vergangene Jahr aber erst Ende des Jahres erfolgt, so kann der Vermieter je nach Fallgestaltung bis zur Abrechnung am Jahresende warten, bis er die Kaution zurückbezahlt. Allerdings nur in der Höhe, in der eine Nachzahlung zu erwarten ist, und höchstens vier Monatsbeträge der üblichen Nebenkosten.
Beispiel zur Rückzahlung der Mietkaution
Geht es zum Beispiel um eine Kaution von 1.500 Euro, und in den vergangenen Jahren standen Nebenkostennachzahlung im Bereich von wenigen Hundert Euro zur Debatte, dann kann der Vermieter nur einen entsprechenden Teil der Kaution zurückbehalten. Welche Fristen man als Vermieter bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu beachten hat, lesen Sie hier.
Weitere Verrechnungsmöglichkeiten
Die Mietkaution dient dem Vermieter zur Sicherung seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis. Neben Nebenkostennachforderungen können das insbesondere rückständige Mieten, Schadenersatzansprüche bei Beschädigungen der Mieträume, nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen und noch bestehenden Rückbaupflichten des Mieters sein.
Bei streitigen Forderungen befindet sich der Mieter in der Rolle des Klägers
Während der Vermieter während des Mietverhältnis nur hinsichtlich unbestrittener Forderungen oder dann, wenn ihm eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung vorliegt, auf die Mietkaution zugreifen kann, kann er dies nach Beendigung des Mietverhältnis auch hinsichtlich streitiger Forderungen. Dann ist der Mieter gehalten, als Kläger aktiv die Mietkaution einzuklagen. Wobei allerdings der Vermieter seine Gegenforderungen beweisen muss. Für die Klage gilt die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren.
Mietkaution mit Miete verrechnen?
Ein verbreiteter Irrglaube ist es, dass der Mieter in den letzten Monaten des Mietverhältnisses die Kaution mit der Miete verrechnen dürfe – er also die letzten Monate keine Miete mehr bezahlt und den Vermieter darauf verweist, sich aus der Mietkaution zu bedienen.
Dies entspricht aber nicht dem Sicherungszweck der Kaution, die den Vermieter ja gerade gegen die Miete übersteigende Forderungen auch nach Beendigung des Mietverhältnisses absichern soll. In einem solchen Fall kann der Vermieter Zahlungsklage gegen den Mieter wegen Verzugs mit der Mietzahlung erheben. Mit der Folge, dass der Mieter – obwohl der Vermieter den eingeklagten Betrag zugleich in Form der Kaution bereits in den Händen hat – zur Zahlung verurteilt werden kann und dann auch noch die Prozesskosten (Anwalts- und Gerichtskosten) für die Klage bezahlen muss.
Vermieter muss Kautionsabrechnung erstellen
Ist es schließlich so weit, dass der Vermieter die Mietkaution zurückgewährt, so genügt nicht die bloße Rückzahlung. Der Vermieter muss vielmehr eine Kautionsabrechnung erstellen, in der u.a. Auskunft über die Höhe der Kaution, über die erwirtschafteten Zinsen, evtl. einbehaltene Steuern sowie über die Gegenforderungen des Vermieter erteilt wird. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter dem Mieter keine Kontoführungskosten in Rechnung stellen kann. Denn diese Kosten sind Sache des Vermieters (Landgericht München I, Urteil vom 03.07.1997, Az. 7 O 18843/96).
Art der Kautionsrückzahlung
Die Mietkaution-Rückzahlung ist in der Form durchzuführen, in der sie vom Mieter geleistet wurde. Bei einer Geldüberweisung ist sie auf ein Konto des Mieters zu überweisen. Eine Barkaution ist in bar zu übergeben oder auf ein Konto des Mieter zu überweisen. Bei einer Mietbürgschaft ist die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen (nicht an den Mieter) zurückzugeben. Bei Sicherheitsleistung durch Verpfändung eines Sparbuchs ist dieses zurückzugeben.
Vorsichtig sollten Vermieter sein, wenn es sich beim Mieter nicht um eine einzelne Person handelt, sondern um eine Mietermehrheit (mehrere Mieter). Diese können die Kaution nur gemeinschaftlich zurückfordern, so dass der Vermieter seine Rückzahlungsverpflichtung nicht mit Rückzahlung an einen der Mieter, sondern nur bei Zahlung an alle gemeinschaftlich erfüllt.