Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben: Darf man als Mieter im Falle einer Flächenabweichung seine Miete mindern?Flächenabweichung kann Mietmangel sein
Wenn sich nach Abschluss des Mietvertrags herausstellt, dass die Wohnung kleiner ist als angenommen, so kann der Ärger auf Seiten des Mieters groß sein. Ist er berechtigt aufgrund der Flächenabweichung seine Miete zu mindern?
Darf man als Mieter bei einer falschen Wohnungsgröße seine Miete mindern?
Einem Mieter steht nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ein Mietminderungsrecht zu, wenn die im Mietvertrag festgehaltene Wohnungsgröße um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweicht. Wie man die Wohnungsgröße richtig bestimmt, lesen Sie im Detail hier: Berechnung der Wohnungsgröße: Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?
Wenn die im Mietvertrag festgehaltene Wohnungsgröße also um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweicht, liegt aus Sicht der Bundesrichter mehr als nur ein unerheblicher Mangel vor und es ist von einer Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit auszugehen (Bundesgerichtshof, Urteil from 24.03.2004, Fn. VIII ZR 295/03). Für jedes Prozent der Abweichung kann die Miete um ein Prozent gemindert werden. Für das Minderungsrecht ist es darüber hinaus unerheblich, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca.”-Angabe enthält (Bundesgerichtshof, Urteil from 10.03.2010, Fn. VIII ZR 144/09).
Besteht auch ein Minderungsrecht bei fehlenden Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag?
Das Recht zur Mietminderung besteht grundsätzlich nur dann, wenn der Mietvertrag Angaben zur Wohnungsgröße macht. Denn nur in diesem Fall will der Vermieter für die Größe der Wohnung einstehen. Trotz Angaben im Mietvertrag führte eine Flächenabweichung dann nicht zu einem Minderungsrecht, wenn der Vertrag einen Zusatz enthält, wonach die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene und die Wohnungsgröße sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll (Bundesgerichtshof, Urteil from 10.11.2010, Fn. VIII ZR 306/09).
Jedoch ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch der umgekehrte Fall denkbar. Das bedeutet, dass eine Flächenabweichung auch dann eine Mietminderung rechtfertigen kann, wenn der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße enthält. Aus Sicht der Bundesrichter sei dies dann der Fall, wenn sich aus den Gesamtumständen ergebe, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die in einer Annonce angegebenen Wohnfläche auf. Es müsse also ein Bezug zur Annonce hergestellt werden (Bundesgerichtshof, Urteil from 23.06.2010, Fn. VIII ZR 256/09 und Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil from 19.09.2012, Fn. 33 C 3082/12, andere Ansicht Amtsgericht München, Urteil from 10.08.2010, Fn. 424 C 7097/09).